Todo lo que NO te dicen sobre invertir en bienes raíces en Estados Unidos y por qué deberías hacerlo

¿Has escuchado sobre invertir en bienes raíces en Estados Unidos? ¿Te han prometido 20% o 30% de retorno? ¿Es seguro o se viene otra crisis del 2008? ¿Me conviene invertir en bienes raíces o es mejor poner mi dinero en acciones y bonos? ¿Cuáles son las mentiras más comunes de quienes te dicen que inviertas en el Real Estate? ¿Que ventajas y desventajas posee? ¿Cómo hacer para invertir desde afuera como extranjero?

Si están entre los que han remotamente buscado o pensado en invertir en bienes raíces en Estados Unidos seguramente habrán sido bombardeados por los algoritmos de las grandes compañías con ofertas o artículos. Hoy voy a dedicarme a aclarar múltiples conceptos sobre la inversión en el Real Estate estadounidense, los mitos populares, aquellos perpetuados por quienes se aprovechan y muchos detalles que solo podrían obtener con alguien que tenga las botas en el territorio o si se asocian con alguien de experiencia.

Antes de comenzar quiero aclarar que no estoy certificado ni licenciado como agente de bienes raíces en Estados Unidos por lo que no estoy promocionando ni vendiendo nada, y tampoco soy un agente de planificación financiera regulado por lo que todo lo que escribo acá es mi opinión, punto de vista, experiencia y/o crítica sobre lo que conozco y lo que leo. Siempre consulten con su abogado, agente financiero, contador, etc antes de hacer un movimiento importante de inversión.

Volviendo al tema y conectado a lo anterior, una de las razones por las cuales no solicité mi licencia a pesar de haber terminado el curso de agente es porque no me beneficiaría en mi situación debido a muchas regulaciones que se interpondrían en mi camino y porque trabajo con agentes con gran experiencia y que marcan la diferencia, dejando la posibilidad de dejar en manos de aquellos con mayor experiencia las partes en donde no me rinde dinero gastar mi tiempo.

El artículo es largo y completo ya que tocaré múltiples puntos que incluyen muchísimos mitos, pero además una gran porción de finanzas básicas que sinceramente son fundamentales para emprender en cualquier rubro. Si se conectan con el artículo, les parece interesante, y han podido comprender algo con el que antes les causaba curiosidad, por favor dejen su comentario debajo y compártanlo en sus redes. Gracias.

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos como residente o inversor extranjero, lo básico.

Hay infinidad de maneras de obtener exposición al Real Estate estadounidense, desde comprar REITS (Real Estate Investment Trusts) que son comprados y vendidos como si fuesen acciones en cualquier plataforma de acceso a la bolsa de Estados Unidos ( e imagino que de otros países), pero también pueden ir a algo especializado como espacios de tierra de agricultura, bosques con renta para la tala garantizada, espacios comerciales grandes, pequeños o desarrollos inmobiliarios exóticos.

Si eso no fuera poco, dentro del espacio comercial Y residencial también pueden encontrar métodos de invertir directos o indirectos a través de propiedades de todo tipo, negocios basados en bienes raíces, bonos de compañías que se dedican a este tipo de activos, fondos de inversión, Syndication que es una forma de invertir sumas y para el cual no conozco una palabra en español, asociación con alguien que resida en el territorio en forma de socio total, parcial o como prestamista de fondos, y muchísimas opciones mas.

Como se darán cuenta, y teniendo en cuenta que el alcance de mi conocimiento o experiencia también tiene un techo que sigue moviéndose hacia arriba, pero techo en fin, si quieren invertir en bienes raíces, Estados Unidos ofrece una multiplicidad de alternativas que no me daría ni siquiera para un mes de artículos. Sin embargo intentaré resolver cuestiones básicas en forma resumida.

No tengo experiencia en desarrollos para mega millonarios e imagino que ustedes tampoco están buscando eso, de lo contrario no estarían leyendo este artículo, por lo que voy a poner el foco en lo mas terrenal.

Inversión en Real Estate directa vs. indirecta ¿Cuál es la diferencia?

La inversión directa es aquella en la que tendremos cierto tipo de poder de decisión sobre la inversión. Hablamos del caso de comprar una propiedad, tomar las riendas de alguna manera y ponerla a funcionar como dueño único, socio parcial, inversor pasivo con derecho a decisión en algunas cuestiones o parte de un grupo de inversión. Este es tipo de inversión mas común, pero en donde necesitan cierta familiaridad con el mercado, tener una conexión local o experiencia propia. En esto expandiré mucho mas adelante en el artículo.

Aquellos que quieren un tipo de inversión realmente pasiva o bien quieren una suerte de renta garantizada o clara es posible ingresar con gente experimentada y también algunos de primera línea a través de la inyección de capital con diferentes tipos de estratos y retornos (y también riesgos).

Invertir de manera indirecta en el R.E. de USA

Real Estate Investment Trusts (REITs)

Los REITs como mencioné anteriormente es uno de ellos. Uno compra una participación de una compañía a través de acciones que se comercializan libremente todos los días en las principales bolsas del mundo. Uno de los beneficio más importantes de las REITS es que están obligadas a pagar una gran parte de sus ganancias de vuelta a sus dueños y accionistas en forma de dividendos de manera regular. Estas compañías son grandes corporaciones en muchos casos que tienen miles de millones de dólares repartidos en una variedad de industrias que pueden incluir torres de celulares, hogares de gente de la tercera edad, centros comerciales, propiedades de comercios de cercanía o cualquier otro tipo o mezcla.

Este es probablemente el método más accesible para cualquier persona porque el mínimo es aquel que cuesta una acción y en donde uno tiene 0 poder de decisión. Entre los beneficios más conocidos están los pagos regulares a sus accionistas con la posibilidad de que estos sean reinvertidos en la compañía a través de las plataformas de inversión que ofrecen reinversión de dividendos en forma de más acciones parciales. Consulten con su agente financiero si quieren saber mas acerca de las REITs.

Syndication

Syndication es básicamente una forma de juntar dinero por parte de los inversores para hacer una inversión importante que suele ser de varios millones de dólares. En estos hay diferentes niveles de socios y diferentes niveles o estratos de inversores. Para iniciar este tipo de vehículo de inversión se requiere seguir una suerte de pasos regulados a nivel federal para evitar la defraudación de los inversores y muchas otras cuestiones legales y contables que me exceden en forma técnica y excede el punto del artículo.

Una estructura básica tiene los sponsors e inversores principales que usualmente son quienes lideran el esfuerzo y puede ser un grupo pequeño de socios con experiencia o incluso un pequeño grupo de personas relativamente nuevas que suman a una cara conocida en el rubro para atraer dinero por parte de inversores grandes y medianos que terminan siendo socios limitados.

Los socios limitados podrían ser cualquier de ustedes que deciden poner un monto de dinero en manos de esta sociedad para que administre el esfuerzo de inversión a cambio de un retorno. Algunos retornos pueden ser fijos en forma de un porcentaje anual sobre lo invertido, pero también podría tener la opción de un porcentaje menor a cambio de la posibilidad de un retorno en forma de pago final en caso de que el proceso sea exitoso y la salida en 5 o 10 años genere un exceso de patrimonio a repartir entre los socios.

Esto que expliqué puede también ser aplicado en situaciones de inversiones mas pequeñas como explicaré más adelante. Para ponerlo en concreto, podría haber inversores a quienes le prometen 5% anual de retorno pagadero trimestralmente, y otros a quienes le ofrecen 4% anual de retorno en mismas condiciones, pero con la posibilidad de que por cada 1% adicional de valor patrimonial, un potencial pago final puede terminar siendo un lucrativo regalo de fin de año en el futuro.

En un ejemplo ultra simplificado. Digamos que compran una esquina con 5 locales comerciales por $1.000.000 y tras 5 años se vende por $2.500.000 y al inversor pasivo le corresponde un 1% del valor final de la inversión, este recibirá $25.000 adicionales al momento de la venta por sobre el interés anual que recibió regularmente. Este monto no está garantizado sino que tiene más riesgo que aceptar un % fijo regularmente.

Si ven un artículo promocionando inversiones en Estados Unidos seguramente sea a través de una forma de Syndication ya que es el tipo de captación de inversiones más común, pero algunos pueden comenzar en $50.000 como mínimo, y otros en $200.000 o más. No siempre está al alcance.

Compañías que ofrecen retornos fijos por pedazos de Real Estate

Este método está en su infancia y es similar al Syndication. Usualmente son pequeñas y medianas compañías con cierta experiencia en la compra directa y administración de bienes raíces, que han pasado al syndication y luego se lanzaron a la vida virtual con aplicaciones o sitios que atraen inversores que quieren una experiencia pasiva.

He escuchado de algunas que actualmente están en funcionamiento pero por un tema de cuidado no voy a promocionarlas aquí.

Invertir en bienes raíces de manera directa comprando propiedades en Estados Unidos

Invertir en Estados Unidos en el área de bienes raíces no es precisamente algo que necesite un doctorado en física cuántica y nadie se lo sabe todo, siempre hay un pez mas grande que uno, pero hay algo que es claro: es accesible y posible, pero hay que educarse antes de hacerlo.

En este ámbito tengo experiencia y podré compartir la experiencia y contarles un poco mi opinión en detalle, poner a su disposición información relevante por si en algún momento deciden dar el paso, pero primero ahuyentaré los mitos.

Derribando mitos sobre las propiedades en Estados Unidos

El primer mito dice que el Estate es lo mismo en todos lados. Me causa un poco de gracia cuando algún curioso agarra Google Map y compara una casa en el medio de Idaho con otra en el medio del downtown de Kentucky y emite opinión final sobre lo que ve. Estados Unidos es un país hiper federal por lo que primero hay que entender que cada estado es un microclima único, pero por sobre todas las cosas, el Real Estate residencial es un fenómeno localista que se analiza a nivel micro de cada localidad y vecindario o subdivisión dentro del mismo.

Incluso encontrarán que hay estados en donde uno se encontrará con una enorme cantidad de propiedades de casi un centenar de años de antigüedad, y otros como Las Vegas con áreas enteras con casas de menos de 10 años y que no se diferencian una de la otra mas que por el número de cada una. ¿Es lo mismo? Para nada.

A nivel comercial también aplica, pero tendrán que tener en cuenta justamente lo que sucede a nivel residencial ya que digamos que no es lo mismo abrir un centro de almacenamiento externo al borde de una comuna de 5.000 habitantes que realizarlo en a 10 millas del centro de una ciudad primaria de un estado. ¿Me explico?

El segundo mito es que comprar un departamento o condominio es una gran inversión. Sinceramente no tengo idea que suceda a nivel de condominios con vista a Central Park por 14 millones de dólares, pero estoy seguro que no es lo que busco y casi me arriesgaría a decir que lo mismo aplica a ustedes en este momento. Sin embargo no me refiero a estos apartamentos o condominios…

Todo lo que sea condominio o apartamento tiene un panel legal de dueños que tienen control sobre el manual de reglas de convivencia y regulaciones y pueden actuar como un gobierno de manera ultra local y con mucho pero MUCHO poder. Adicionalmente, este tipo de propiedades trae consigo gastos de mantenimiento obligatorios mensuales que aún cuando renten el espacio estará a cargo del dueño. En su gran mayoría son una mala inversión, con mas riesgos y menos retorno. Esto lo expandiré mas abajo.

El mito mas impactante es cuando algunos hipócritas hablan de un rendimiento anual del dinero del 25% para todos. Uno puede obtener rendimiento altísimos, es verdad, incluso mucho más altos que un 25%, pero hay que tener muchísimo cuidado con qué le están proponiendo ya que en los detalles está la verdad. Imaginarían que cualquier gerente de activos de un fondo de inversión con dos pelos de idea ya hubiese puesto miles de millones en dicho área si esto fuera un retorno «garantizado». Para ser claro, usualmente quienes obtienen retornos altísimos son aquellos con un sistema bien aceitado, botas en el terreno y mucho conocimiento del mercado en el que operan… y se lo guardan para ellos mismos, o lo hacen a través de algún tipo de sociedad menor y no con un intermediario.

Otro mito clave es que comprar sin financiación es el método mas eficiente de invertir en Real Estate. Este mito viene enlazado a las costumbres enraizadas en muchos de nosotros por generaciones anteriores y en otros casos por cuestiones relacionadas a lo accesible en el lugar de residencia de cada uno o la falta de acceso al crédito. También expondré mi visión debajo.

El más grande de todos los mitos es que las inversiones NUNCA bajarán de precio y siempre aumentará. Si el 2008 nada les ha enseñado, nada sube hasta el infinito en un mundo de recursos finitos, lo cual no quiere decir que no pase un tiempo importantísimo antes de que algún tipo de corrección afecte a la inversión. En cierta manera los bienes raíces son mas predecibles y estables que las acciones, por dar un ejemplo, pero todos son susceptibles a cambios importantes en su valuación… pero dependiendo su objetivo de inversión es que puede o no importarles en el corto plazo.

Y hablando de grandes mitos, nunca me olvido del que dice que invertirá en Estados Unidos porque en las bienes raíces el dueño de la propiedad tiene todos los derechos. Tanto el propietario como el inquilino tienen derechos, y los derechos, responsabilidad y todo el aparato legal sistémico es tan variado como la cantidad de estados y localidades de Estados Unidos. Nuevamente, los bienes raíces son un factor local y no será lo mismo invertir en NYC que en L.A. que en Alabama.

Y el mito mas providencial es el que dice que as propiedades pagadas sin deuda no tienen costo recurrente. El primer costo recurrente anual que van a tener si compran una propiedad (sobre todo residencial) es el del impuesto a la propiedad. Este es un impuesto local que se utiliza para financiar servicios públicos de la ciudad, condado y sobre todo las escuelas. Cada estado tienen regulaciones diferentes y tasas completamente dispares, pero hay una realidad, si dejan de pagar estos impuestos van a perder la propiedad en un remate. Adicionalmente en algunos casos querrán tener seguro de propiedad y otros.

Esto último no es un mito, pero cuando hablamos de invertir en bienes raíces en Estados Unidos tenemos que recordar que entre el 65% y 70% de la población es dueño de su propiedad, por lo que el negocio está orientado al 30% o 35% de la población que renta año tras año, o bien las oportunidades comerciales que pueden presentarse que van desde oficinas médicas pequeñas, pasando por talleres mecánicos de automóviles o cualquier tipo de almacenamiento para emprendedores o compañías especializadas. Es decir, cualquier tipo de negocio, y con lo fácil que es iniciar un emprendimiento en Estados Unidos, las oportunidades son amplias.

¿Quiénes están involucrados en el proceso de inversión?

Esto también varía por estados, pero básicamente estarán involucradas las siguientes partes: el vendedor y el comprador como partes obvias, y luego estará la representación por parte del agente inmobiliario de cada uno, un banco o prestamista privado que garantice el préstamo (en caso de haberlo), una compañía de título que garantice el título de propiedad y un intermediario imparcial en donde los fondos y la documentación pasa de manos que puede ser parte del servicio de la compañía de títulos o un estudio de abogados (depende del estado).

Nadie le impide a un vendedor poner en venta su casa sin representación, simplemente puede que no tenga el acceso a llegar a todo el país a menos que lo publique en lugares específicos como Zillow u otros sitios de alto acceso por parte del público. En la práctica es poca la gente que lo hace y los resultados reales respecto de usar un agente no son suficientemente amplios como para ser cuantificados… sin importar lo que digan los agentes.

Si siguen este enlace encontrarán un poco mas de información específica respecto de la compra de una propiedad.

Los agentes de bienes raíces

Acá hay muchísimas aristas a pulir. Los agentes inmobiliarios de bienes raíces no son obligatorios, pero sí son necesarios en caso de querer publicar nuestra propiedad y que tenga exposición nacional (e internacional). Los agentes están agrupados de manera nacional pero cada asociación local o regional tiene su propio grupo de listados que se interconecta con el resto, y por último lo hace a nivel nacional y luego puede ser visto a través de sitios como Zillow, Realtor.com, etc accesibles al público. Por eso cuando le hablen del MLS, hablan justamente del sistema único al cual acceden y con el cual trabajan los agentes inmobiliarios.

Estos agentes dependen de un broker que es la compañía que los «emplea» para representar a los clientes en nombre de la compañía a cambio de una comisión, parte de la cual va siempre al broker. Esta comisión es del 6%, pero solo por el uso y costumbre, en realidad la comisión no está fijada en ningún lado y puede ser negociada… aunque les advierto que no todos los agentes o brokers están dispuestos a hacerlo, y en tiempos de vacas flacas los agentes que representaban a los compradores podrían sin decirlo evitar llevar a sus clientes a aquellos que pagaban menos… aunque dudo que sea legal… es imposible de saberlo.

El 6% de la comisión lo paga SIEMPRE el vendedor, aunque nada impide a un comprador desesperado ofrecer el reembolso de la comisión como parte del contrato de compra. Todo es negociable. Este 6% usualmente se divide en 3% para quien representa al vendedor y 3% para el que representa al comprador… que lo paga sí… ¡EL VENDEDOR! A veces pienso que tiene una parte ridícula que uno pague por un agente que en realidad representa un interés opuesto al nuestro… pero es así. Ahora hay brokers que incluso te ofrecen listar la propiedad por 1%… pero el servicio puede ser increíblemente deficiente, tengan cuidado.

Las compañías de título de propiedad

Estas compañías nos cobran un costo por revisar que el título de la propiedad no tenga deficiencias, reclamos de herederos o algún tipo de impedimento legal que obligue a su nuevo dueño a comprarse un dolor de cabeza importante. También provee un seguro contra cualquier reclamo que no haya sido advertido en tiempo y forma posterior al cierre en caso de reclamos varios, y administra cualquier transferencia de título de derechos sobre la tierra, derechos minerales (Texas por ejemplo) y mucho más.

En algunos estados toda la parte legal debe hacerse con abogados y la compañía de títulos tiene un papel menor, mientras que en otros estados es la compañía de títulos quien ofrece documentación, servicios de intermediación para los fondos y hasta asiste con la contratación de servicios básicos como inspección, etc.

El costo del servicio puede rondar unos pocos cientos de dólares hasta un 1% o 1.5% de la transacción, caro.

El banco o quien les ofrece el préstamo

Prepárense para largas horas de presentación de información. Cada vez que vayan a hacer un préstamo se encontrarán con una enorme cantidad de documentación a presentar, probar y explicar. Cualquier movimiento mayor o repentino en medio del proceso puede tirar todo a foja cero y hasta terminar con el proceso de compra. No se enojen, relájense y prepárense porque los bancos requieren muchísima información y si van por un préstamo convencional, la cantidad de información está relacionada a los requerimientos que les piden a los bancos mismos para luego vender su préstamo. Ah… y sí, probablemente su préstamo pase por tantas manos que no se acordarán quien es dueño del mismo. En caso de ser un prestamista privado, esto será mas relajado a cambio de una tasa seguramente mas alta.

Tipos de propiedades en donde invertir en Estados Unidos, las mejores y peores inversiones

No existe la frase un tamaño le cabe a todos en lo que respecta a invertir en bienes raíces en Estados Unidos pero ciertamente hay algunos tipos de propiedades a evitar.

Si uno ya tiene fijado algún mercado en donde quiere invertir es común escuchar que existe el tipo de propiedad A, B, C, y D. En lo que respecta a comprar una propiedad usualmente para rentar luego, cada tipo ofrece un mix o cóctel diferente con riesgos, rentabilidad y perfil de inquilino diferente.

En la jerga del inversor de bienes raíces estas son las cuatro categorías explicadas de manera simplificada:

Estas cuatro categorías no están sentadas en cimientos de concreto, pero en palabras mas o palabras menos la categoría A es aquella propiedad nueva o relativamente nueva que está ubicada en un sitio de alto poder adquisitivo y con alto nivel de interés. Es común ver que este tipo de propiedades ofrece menor rentabilidad a cambio de un nivel de riesgo mucho menor por el perfil mismo del público ante un impago o una destrucción del inmueble.

La categoría B es el balance perfecto entre rentabilidad y riesgo ya que incluye una categoría de clientes medios o medios-altos, las propiedades pueden estar ubicadas en lugares con acceso a servicios y amenities deseables (Escuelas, entretenimiento, etc), tienen un costo de adquisición mas bajo, una rentabilidad mas alta y un riesgo moderado, pero en una propiedad que puede tener un poco de mantenimiento al que prestarle atención y con ya algunas décadas de antigüedad.

Dentro del tipo de inversión residencial de categoría C se incluye todo lo que es lugares residenciales de ingresos medios-bajos, con propiedades que suelen ya tener sus 4 o 5 décadas y se hacen notar, el nivel de mantenimiento suele ser mayor, el área no posee los mejores servicios públicos y privados o es heterogéneo y el perfil del inquilino tiende a ser mas riesgoso ya que los ingresos son menores y muchas veces menos estables.

La categoría D es básicamente un lugar en donde la gente vive con rejas en las casas, se conocen como desiertos alimenticios por la falta de supermercados y otros servicios privados (y públicos) de calidad, el nivel de crimen suele ser altísimo y las chances de un cambio en el mediano plazo son poco probables.

Pero dentro de estas cuatro categorías también están los diferentes tipos de propiedad… es decir, el vehículo (el bien) que nos permitirá generar mas dinero a través de la inversión de nuestro capital

Casas, condominios, multi-familia, manufacturado ¿Cuál es la diferencia?

Casas (Single family homes en Inglés)

Las casas son básicamente lo que se conoce de las películas. Una parcela de tierra emplazada en una zona específicamente habilitada para contener una propiedad y solo eso. Nada de hacerle una casa en el fondo al abuelo ni al primo, la ciudad te la hará demoler. Estas son simplemente las propiedades mas comunes en Estados Unidos y vienen de todo tipo y tamaño, si la adquieren en el lugar correcto tienen grandes chances de subirse a la apreciación de la propiedad en el largo plazo, sumado a la ganancia que puede generarle la renta de la misma. A cambio uno encuentra gastos mas elevados, una competencia mucho mas grande contra inversores y gente que desea comprarla para vivir como residencia personal.

El valor de la misma casa con el mismo material de la misma calidad puede ser de $100.000 en el centro-norte de los Estados Unidos, $2.000.000 en la costa Oeste o $350.000 en el centro-sur. E incluso dentro del mismo estado y ciudad, la diferencia en precio puede ser del 200% fácilmente, recuerden, el R.E. es un factor local.

Lo primero que hay que comprender es que la ubicación es generalmente lo que uno paga que hace la diferencia en el precio, NO los materiales o la casa misma. La casa en sí es un pedazo de construcción en continua depreciación, y es por eso que por el mismo dinero compran 800 pies cuadrados en San Diego que 5 hectáreas en Arkansas.

Con esto dicho, si alguien les ofrece una casa en lo que se llama el Midwest de Estados Unidos, o ciudades como Detroit, Michigan tienen que ser muy pero muy cautelosos respecto de dónde están metiendo su dinero. Si las casas en 2021 tienen un valor de $50.000 no quiere decir que automáticamente sean un desastre, pero sí ofrece una explicación de qué sucede, sucedió o puede suceder en dicho área.

Condominios y apartamentos

Los condominios pueden ser casas pegadas por una pared, vecindarios enteros con forma de casas separadas en su propio lote muchas veces llamadas townhomes, townhomes como los que vemos en New York o apartamentos de todo tipo y forma. El condominio es simplemente una forma de organización de la propiedad en donde los dueños usualmente son realmente dueños de la pared de yeso interior hacia adentro y todo lo demás le pertenece a la comunidad que administra los bienes comunes que van desde el parque del vecindario, la piscina o la plomería y el asfalto del vecindario entero. Y todo esto se paga MENSUALMENTE y es obligatorio.

Tengo buena experiencia con esto y puedo explicarles dos cuestiones básicas: el costo mensual de mantenimiento llamado HOA fees es un costo fijo que tiende a subir constantemente debido a la necesidad de mantenimiento de la comunidad, y que en una gran cantidad de comunidades muy mal administradas obliga a todos los dueños a pedir préstamos siderales para cubrir gastos por falta de reservas. El ejemplo del edificio que se derrumbó en Miami hace poco es un ejemplo de esto que hablo.

Dentro de este problema hay otras cuestiones para nada menores: todas las reglas, cambios y la administración suele quedar en manos de unos pocos que son votados anualmente o cada cierto período por todos los dueños de las propiedades. Las asociaciones suelen estar mal administradas y por gente que ignora principios básicos financieros y utiliza estos espacios de poder (porque lo tienen) para jugar a ser populares o tiránicos. No es una exageración.

Una de las razones por las cuales puede ser una muy mala inversión es porque estas comunidades pueden imponer restricciones iniciales para utilizar la propiedad como inversión: es común en Florida ver algunos que impiden el alquiler de la propiedad durante los primeros dos o tres años. Otros obligan al dueño a que el potencial inquilino sea vetado por ellos mismos, e incluso tienen la capacidad de eliminar la capacidad de los propietarios de rentar sus unidades de un día para el otro si así lo votan. Es decir, tienen poder real.

Además, este gasto jamás es pasado al inquilino de manera separada por lo que es un gasto mensual adicional que uno está obligado a tomar en cuenta y jamás es menor. Usualmente puede incluir el gasto de agua, seguro exterior de la propiedad, recolección de basura, mantenimiento de la propiedad común, puede ser cable y TV Básico y otras cuestiones.

Y si no fuera suficiente, los condominios tienden a ser más difíciles de vender, suelen sufrir menos apreciación en el tiempo y ser los primeros en caer ante una adversidad. Sacando lugares como NYC, Florida en general, Chicago y otras ciudades con una importante cantidad de propiedad vertical, los condominios no son precisamente lo más buscado o deseable.

Propiedades multi familia

Las propiedades multi familia son lo que dice la palabra en sí mismas. Son lotes con permiso para construir propiedades de más de una unidad familiar y que pueden venir en infinitos diseños y cantidades. Hablamos de duplex, triplex o de complejos pequeños de 16 unidades… como también podría mencionar 50, 100 o 500 apartamentos.

Podemos encontrar propiedades en forma de dúplex que son idénticos a una casa típica con la única diferencia de que comparten una pared divisoria entre las dos propiedades, y las hay en la categoría A a la D y en todo el país.

Cuando llegamos a las 5 unidades o más, es posible que ya no encontremos tantas opciones de propiedades que parezcan casas y lo que estemos viendo son una suerte de apartamentos bajo un mismo techo.

Este tipo de propiedades suelen ser altamente lucrativas si están ubicadas en un lugar deseable debido a un factor básico: fordismo puro. Un techo, una pared exterior, un cimiento, una póliza de seguro, una sola ubicación a manejar y múltiples puertas con varios caños con ingresos, mas la posibilidad de que una unidad vacía no elimine el ingreso total por la propiedad misma ya que el resto aún mantiene el flujo de efectivo entrante.

La gran diferencia de estas propiedades se da en la forma de financiación y en quiénes las buscan. Los fondos de inversión o empresas dedicadas a hacer Syndication no suelen enfocarse en propiedades de 2 a 30 unidades. Suelen ser demasiado pequeño para el objetivo que buscan y ponen la lupa en 100 unidades hacia arriba.

Son los pequeños inversores quienes ponen el ojo en este tipo de propiedades con motivos de generar riqueza intergeneracional, ya que a diferencia de las casas, los apartamentos y condominios, los multi familia son generadores de dinero por naturaleza, por diseño.

Parques de casas rodantes o manufacturadas

Algunos inversores pequeños, medianos y grandes buscan invertir en adquirir los derechos de los parques de casas rodantes o casas manufacturadas debido a las características únicas de este tipo de inversión. Si bien el perfil de cliente es muy diferente a los de arriba mencionados, estos negocios suelen tener menor cantidad de problemas relacionados con la propiedad misma ya que lo que se renta es el espacio de tierra y servicios que se proveen para quienes tienen la casa rodante. En algunos casos, algunos inversores rentan el espacio, los amenities y la casa rodante misma como un paquete tras adquirir algunas. Este espacio requiere sofisticación y experiencia y no es para cualquiera que desee lanzarse de manera activa.

¿Por qué invertir con hipoteca y no pagando en efectivo?

El imaginario popular dice que hay que poner el 100% en la propiedad para no tener gastos o riesgos si todo va mal. Hay inversores que han hecho una carrera de esa manera y lentamente han crecido, no es imposible ni está mal. Sin embargo el método que se utiliza para crecer en Estados Unidos es a través del apalancamiento con hipotecas o socios inversores.

Los bienes raíces son uno de esos pocos tipos de inversiones en el cual uno puede invertir con un ratio de 5:1 y no lo tildan de loco. Es decir, si salgo a comprar una propiedad por $100.000 probablemente me pidan que yo ponga el 20% y el otro 80% sea financiado, y en mi opinión una de las grandes diferencias con invertir en la activos en la bolsa es que si el presidente del país en el medio del océano estornuda, las acciones de todo el mercado pueden bajar instantáneamente 30% y no sería ilógico. ¿Sucede lo mismo con las propiedades? No. Claro que el 2008 ha quedado fresco, pero no es tan común y frecuente.

Adicionalmente, el valor en papel de la propiedad una vez adquirida puede tener un rol muy menor en la inversión si uno compra el bien a largo plazo y sigue teniendo un flujo de efectivo positivo mes a mes a través de la renta durante todo ese tiempo. Pero sobre todo el apalancar la compra de la propiedad ofrece la posibilidad de un crecimiento mas vertical y un retorno mucho mas alto de nuestro dinero.

Lo voy a ejemplificar de manera hiper simple: Supongamos que pagamos $100.000 por una propiedad que se mantiene rentada constantemente y a los dos años nos la tasan a $120.000 y la vendemos. Hundimos $100.000 y si la vendiéramos sin tener en cuenta nada mas obtendríamos $20.000, un 20% de retorno en dos años., nada mal. ¿Qué hubiera pasado si la compramos por $100.000 poniendo 20% de capital y el 80% financiado? También hubiéramos obtenido $20.000 de ganancia… pero sobre $20.000 invertidos, un 100% de retorno. Pero el retorno es mayor si además incluyo el hecho de que no fuimos nosotros los que pagamos la porción del capital financiado, por lo tanto ese dinero se suma al dinero que ganamos porque al venderlo en vez de que los $80.000 que nos dió el banco vuelvan al banco nuevamente, quizá sean $75.000, es decir un 25% adicional sobre el capital invertido.

Con esto quiero poner de ejemplo el hecho de que si tuvieran la posibilidad de hacer una inversión con un socio local y tienen $100.000 en efectivo, en vez de comprar una casa por $100.000, podrían comprar una de $500.000 que podría ser un multi familia, o bien 5 casas de $100.000 con un 20% de capital invertido… e incluso casi 7 propiedades sin ponemos un 15% de capital (es posible). Nuestro patrimonio sería potencialmente mucho mas alto, el retorno sobre nuestra inversión tiene el potencial de irse por las nubes y el riesgo de no tener una hipoteca cuando compran la propiedad cash se distribuye al poner los huevos en 5 o 7 canastas diferentes.

Hablemos del retorno sobre la inversión

Cuando mencioné el mito del retorno no me refería a la posibilidad de hacer rendir el dinero como expuse anteriormente, sino a través de estas compañías que ofrecen comprar una propiedad mediocre en el medio de una ciudad en lento declive y prometerles un 30% de retorno.

Para calcular el retorno tengo en cuenta lo siguiente: el costo de hipoteca (capital + intereses), el costo del seguro, los costos adicionales si fuera un condominio o tuviera una comunidad con costos mensuales, el ahorro mensual para reparaciones y mantenimiento que puede ser un costo fijo o porcentaje, un ahorro mensual para lo que se llama CAPEX (todo reemplazo de bienes de una vida útil limitada que puede ser desde un horno hasta el techo de la propiedad), un porcentaje para cuando la unidad o propiedad está vacía, y adicionalmente si invierto a larga distancia seguramente tenga un administrador de propiedad lo cual suma un 10% mensual típicamente (y otros gastos).

Y siempre es mejor tener 6 meses de reservas disponibles ante la necesidad, algo que cada individuo o compañía modifica de acuerdo a la escala de propiedades ya que difícilmente si uno tenga 10 unidades o puertas vaya a tener una falla completa de las 10, por lo que el requerimiento puede llegar a ser menor.

Los bienes raíces NO son un método de inversión para hacerse rico de la noche a la mañana, es un proceso paulatino, progresivo y puede que sea explosivo en algunos casos, pero no es un «hazte rico de la noche a la mañana». El margen de ganancia REAL por cada puerta o unidad mensual podría rondar los $200 o $250 en el caso de estas inversiones en 500 apartamentos, $300 a $500 por unidad en una casa, multi familia pequeño, etc. o quizá mucho más. Es por eso que las multi unidades llevan una ventaja en costos fundamental por sobre todo el resto de las propiedades residenciales.

Es la compilación de diferentes partes de la inversión la que genera riqueza a través del Real Estate: el ingreso mensual neto en forma de flujo de efectivo, el pago del capital de la hipoteca (el balance) por parte de los clientes a través de la renta, la apreciación forzada (a través de mejoras en el bien), la inflación o naturalmente a través del tiempo dependiendo el mercado y luego hay un componente impositivo en el que no entraré porque le corresponde a un profesional licenciado del rubro y que no aplica a todos.

Todo esto tiene riesgo: impago, destrucción de la propiedad, cambios en las regulaciones, necesidad de mantenimiento importante imprevisto, etc. Aquí vuelvo a uno de los mitos: no es lo mismo invertir en cualquier lado. Mientras que los impuestos a la propiedad en lugares como Texas pueden superar el 2.2% anual de acuerdo al valor de la propiedad y se actualizan todos los años, en Florida estos suelen rondar entre el 1% y menos del 1.75% y se congela basado en el valor de compra original de la propiedad. ¿Ven la diferencia? No es ni mejor ni peor, simplemente diferente y hay que ajustar la estrategia acorde a cada mercado.

Mucho menos podemos hablar de que es lo mismo adquirir una propiedad en la ciudad de NYC en donde hay control de precio de renta y algunas unidades se caen a pedazos como consecuencia, y en donde el propietario tiene que pasar por un circo legal para resolver problemas graves, que hacerlo en Kentucky que es uno de los estados mas amigables al propietario. Ni mejor ni peor, simplemente diferente. Pero a lo lejos, a 5.000 km de distancia es claro que no pueden tomar una decisión solos sin una conexión local que los oriente.

Todo esto impacta severamente a la decisión de qué invertir y dónde invertir ya que los riesgos y el retorno sobre la inversión está pegados a múltiples factores.

Hoy con los intereses aún en un margen bajísimo que pueden conseguirse alrededor del 3% al 4.5% para propiedades de inversión, el negocio es diferente a cuando los intereses se normalizan y una hipoteca ronda el 6% o 7% anual. Ahí se abren otras posibilidades pero será para otro momento.

El apalancamiento, usar crédito en forma de hipoteca vs. compra en efectivo

En la práctica el apalancamiento genera la posibilidad de que alguien con menor cantidad de dinero pueda comenzar a generar riqueza a largo plazo. Si una persona no cuenta con $100.000 y haciendo cálculos estima que alcanzar dicho monto le tomaría 20 años, al momento de que esto se hace realidad se ha perdido 20 años de crecimiento en su patrimonio, de ganancias recurrentes y es posible que lo que podía comprar por ese dinero ahora tenga un valor que duplique o triplique lo ahorrado, moviendo el poste una vez mas.

Claro que el apalancamiento tiene riesgos, pero no me refiero a endeudarse a un 20% con la tarjeta de crédito para comprar un auto nuevo que solo infiere mas gastos todos los meses. Uno está utilizando el crédito para lograr crecimiento y generar ingresos nuevos. Ingresos que luego podrán ser utilizados a su favor al momento de salir a buscar nueva financiación.

Si están invirtiendo el dinero es el capital y en este caso la propiedad es el vehículo que utilizan para generar mas dinero como podría serlo comprar oro, acciones, bonos, crypto o arte. Dejar hundido todo nuestro capital de manera inmóvil en un solo vehículo nos inmoviliza por un tiempo hasta que podamos recaudar nuevamente suficiente capital para continuar moviendonos hacia adelante.

Invertir en bienes raíces en Estados Unidos cash, es decir en efectivo, no está mal, simplemente es una estrategia conservadora con vistas a un crecimiento mas lento. Sobre todo cuando nos referimos a gente común que no se levanta a mirar los cientos de miles de dólares en dinero en efectivo en el banco para poner en algún lado.

Las propiedades Turn Key, ¿Un cerdo con buen lápiz labial?

Si estuvieron buscando cómo invertir en Estados Unidos en sus bienes raíces y se encontraron con el concepto Turn Key, llegaron al punto correcto… en muy pocos casos. Turn Key es el concepto de que uno pide lo que necesita, no levanta ni un dedo y le llega el producto terminado. Comprar una propiedad Turn Key tiene el potencial de ser un buen negocio… pero eso es el potencial ya que en la práctica existe una infinidad de basura disponible bajo la modalidad Turn Key. Como en todo, hay compañías deplorables y otras respetables, pero el problema usualmente radica en el punto en el cual las compañías respetables aumentan su escala y pierden el control de su producto.

Este tipo de propiedades viene empaquetadas como bien + servicio para evitar el dolor de cabeza del cliente. Uno compra una propiedad terminada, recién renovada, con inquilino pagando y un administrador de propiedad. ¡Qué fácil! Y sí, a veces es demasiado bueno para ser verdad, y muchos terminan comprando lo que se denomina un cerdo con lápiz labial.

Hablamos de propiedades a las que les hicieron un Flip, que significa que compran la propiedad a menos de un 70% del valor de mercado y le fuerzan apreciación o valor de mercado a través de las mejoras para ponerla a la venta o en servicio nuevamente. Lo que sucede es que después uno se encuentra con plomería mal hecha, pisos de 50 centavos por pie cuadrado mal instalado y miles de problemas que no son evidentes al que no está entrenado, es decir maquillaje. Y en algunos casos el desprevenido «inversor» pone su dinero en una propiedad en medio de una propiedad de clase D invendible y que atrae a un perfil de cliente en donde termina pidiendo por favor abandonar el intento de ganar dinero.

No todas son así, existen buenas compañías, pero uno siempre tiene que revisar sus propios datos y no los que las compañías nos van a mostrar con gráficos que siempre tienen una línea apuntando hacia arriba, creciendo hacia el infinito.

Lo cierto es que si quieren invertir en bienes raíces en Estados Unidos, las opciones Turn Key suelen ser las mas pasivas de todas dentro de las inversiones directas y no dudo de que existan buenos prospectos de negocios a realizar a largo plazo dentro de este ámbito. Al final de cuentas no siempre uno tiene que invertir en su propia región.

¿Buscar un socio? ¿Cómo encontrarlo y qué esperar de un socio?

Asociarse es una de las mejores maneras de crecer, sobre todo cuando hay una asimetría de recursos en ambos lados. Siempre está el que tiene la idea y el producto y no el capital para comercializarlos, o puede ser que uno tiene el know how y los recursos y no el capital, mientras que está aquel que tiene el capital en otro país y necesita una pata con experiencia en el territorio para invertir para que su dinero no termine siendo unos números creciendo pálidamente en un certificado de depósitos del banco local.

Buscar un socio, sí, mi opinión personal es que es una buena idea, pero los objetivos deberían estar claros. Lo mejor es involucrar algún abogado especializado e invertir el dinero en justamente dejar todo claro, por escrito y de manera legal desde el principio. Respecto de cómo encontrar un socio… ahí no creo que haya fórmula.

En las sociedades hay porcentajes diferentes de acuerdo a una mezcla del peso específico de cada uno en el negocio. No siempre el que pone el capital se lleva el mayor porcentaje, o a veces ni siquiera se lleva un porcentaje de la sociedad sino que quizá busca un tipo de retorno diferente.

Específicamente en bienes raíces en USA pueden encontrar multiplicidad de alternativas y combinaciones de acuerdo. Como el que pone el capital a una tasa fija a un tiempo determinado con posibilidad de renovar mientras que el o los otros socios ponen su crédito y know how para obtener financiación y el manejo del mismo. Otros pueden ser socios silenciosos o pasivos con participación en el porcentaje del bien mientras que las otras u otra pata de la sociedad hace la parte activa.

También existe quienes ponen capital en partes diferentes, algunos solo buscan retorno fijo como si fuera un préstamo, otros un retorno fijo mas un porcentaje de la participación en caso de una venta futura (activo o pasivo en el día a día) y otros que participan en la mayoría de la potencial ganancia sobre el incremento patrimonial a futuro.

En este rubro algunos abren una sociedad en donde el know how de las partes es dispar y también la cantidad de capital por lo que asignan cierto valor a las tareas que cada uno desarrollará dentro de la misma para asignar el porcentaje de la misma, es decir, no siempre uno pone capital y nada mas.

Algunos quieren una renta fija sin importar lo que pasa en el día a día, otros quieren participar en la ganancia futura pero sin tener injerencia, mientras que otros desean aprender y participar activamente con diferentes niveles de requerimientos financieros.

Los administradores de propiedades, lo bueno, lo malo y lo que espanta

Si invierten directamente es posible que tengan el plan de administrar sus propiedades de manera directa o bien a través de su socio, algo que puede ahorrarles el 10% mensual de comisión y otros gastos a cambio de hacer todo in house.

El caso de la administración de las propiedades de manera directa es posible bajo ciertas condiciones que incluyen: planes establecidos, tener contactos que van desde contratistas de reparaciones hasta plomeros, tener un abogado o un servicio de desahucio en caso de necesitarlo y tener clara las reglas y procedimientos legales del área en donde invierten.

Ahora bien, en cierto punto la administración de propiedades de manera personal y directa puede ser demasiado si el negocio crece a cierta cantidad de unidades y ahí es donde necesitaremos otro plan.

Si están invirtiendo desde el exterior o bien quieren dedicarse a conseguir oportunidades y generar el dinero de manera pasiva es posible que contratar un administrador de propiedad con licencia sea la mejor opción, o no…

Contratar una compañía que administre la propiedad no significa desligarse por completo, sino administrar al administrador. Lo mejor que puede pasar es que consigamos alguien profesional y con vasta experiencia en el rubro que haga la diferencia y termine generándonos mas ganancias que si al negocio lo manejaremos nosotros en el día a día con los inquilinos.

Lo que puede suceder, y sucede, es que el administrador o la compañía no sea precisamente lo que buscamos y tengamos que salir a buscar un reemplazo. Esto es mucho más fácil decirlo que hacerlo, ya que no todas las áreas o regiones tienen amplitud de alternativas. Una zona metropolitana de una gran ciudad probablemente tenga decenas de compañías de donde elegir, mientras una zona rural o una ciudad terciaria apenas tenga dos o tres.

¿Qué es lo peor que puede pasar? Que la compañía sea la única en donde estamos invirtiendo y la calidad del servicio sea deplorable. Ya sea por que no hacen su trabajo correctamente al seleccionar los potenciales inquilinos, nos generan mas pérdidas debido a la rotación de los mismos, el perfil no se condice con la propiedad y los daños son elevados, nos pasan facturaciones infladas o poco serias, y mucho más.

Si invierten de manera remota, deberán asegurarse de que tienen alternativas para la administración de las propiedades.

Adquiriendo propiedades comerciales

Si lo que buscan es una propiedad comercial ingresarán en un mundo diferente en donde el problema no son aquellos del día a día en donde se puede romper un caño, hubo una filtración, alguien se atrasó en el pago de la renta por un problema laboral o existe una queja por ruido molesto.

Ya se que decidan ir por un espacio pequeño como puede ser una parcela en donde se podría establecer un pequeño restaurante o toda una esquina de una intersección en donde uno puede alojar 10 comercios diferentes, el área comercial tiene otro tipo de perfil.

Una inversión muy popular últimamente es la del desarrollo de espacios de almacenamiento externo debido a que pueden ser operados en lugares menos deseables ya que no es necesario que estén emplazados directamente en el centro de la ciudad, ni requiere un espacio específico mas allá de lo que pida la ciudad. Están los que se instalan debajo de los trenes elevados y aprovechan un lugar típicamente sin utilidad, como también pueden estar en áreas cercanas a las autopistas mas cercanas o cercanas a una intersección, pero no necesariamente en un área de comercios minoristas.

Las oficinas médicas, los estudios de disciplinas físicas, gimnasios, restaurantes, compañías de telefonía y todo lo que se les ocurra pueden estar al alcance ya que no es precisamente algo únicamente disponible o al alcance de quienes tienen miles de millones de dólares. Algunos son incluso de bajo riesgo en caso de tener un inquilino de renombre como puede ser un banco, un supermercado de primera línea o una tienda de cercanía nacional.

Estos últimos suelen ingresar en acuerdos NNN (que no son los únicos y se llaman triple net leases) en donde el inquilino básicamente paga todos los costos: Todo lo que sea renta, los seguros, impuestos, mantenimiento y también están a cargo de cualquier tipo de reparación del bien y suelen ofrecer una rentabilidad mas baja a cambio de una predictibilidad mas alta con contratos que pueden llegar a los 10 años.

Conclusiones sobre invertir en bienes raíces en Estados Unidos

Ya se que están en otro país o no, seguramente escucharon hablar de las inversiones en el R.E. de USA. Al no haber barreras legales para que los extranjeros hagan inversiones, prácticamente cualquiera tiene la posibilidad de hacerlo. Como verán hay muchísimas aristas a tener en cuenta y el conocimiento es fundamental para comenzar.

Si invierten en bienes raíces tendrán que considerar que es el mediano y largo plazo al que miran, ya que de ninguna manera es un vehículo que ofrecerá un retorno del 4.000% como si fuera el Doggie Coin de un día al otro. Por otra parte, creo que es lo suficientemente estable y fácil de entender como para que cualquier Pedro o Juanita pueda tener su chance.

Y algo que probablemente necesiten si van a invertir remotamente desde otro país es alguna cuenta bancaria en Estados Unidos también ¿No?

3 Responses

  1. Lázaro dice:

    Muy buena esta información la verdad,me abre una ventana al mercad

  2. Con clusion. Tarde o temprano por mucho que hagas las represas se desbordan ejm.2008

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