¿Se puede obtener una hipoteca en Estados Unidos siendo no residente?

Existe un halo de hechos ficticios y malas lenguas que dicen que solo los ciudadanos pueden obtener una hipoteca en Estados Unidos, lo cual es falso. Obtener una hipoteca bancaria para comprar una propiedad siendo residente también es posible, e incluso para quienes no son residentes, pero lleva más trabajo.

Por el mismo hecho de que los no residentes suelen tener más pasos, es fácil que muchos caigan presas de inescrupulosos que se aprovecharán de la falta de conocimiento. Es por eso que como siempre explico, estos artículos no ofrecen asesoramiento legal, contable, ni inmigratorio y es a todas luces informativo en base a la información ampliamente disponible de múltiples fuentes. Mi recomendación es que siempre sigan la ley y cumplan con los requisitos que se les solicita, y no mientan al intentar obtener un beneficio bancario/financiero. Y si algo que ven parece demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.

En líneas generales uno puede ser ciudadano, residente permanente (mejor conocido como green card), residentes no permanentes a través de visas (J1, H1B, etc) y los que no son residentes o simplemente son extranjeros (turistas por ejemplo). Uno puede encontrarse pasando años en los Estados Unidos pagando la renta sin darse cuenta que también podría haber comprado una propiedad, incluso a un costo mensual más bajo que el del alquiler del inmueble.

Residentes y no residentes, costos de rentar vs comprar casa

Suelde suceder que la compra con hipoteca suele ser más bajo que el precio de la renta, aunque claro, ser propietario trae aparejado el costo de mantenimiento y mejoras, además de quedar atornillado a la propiedad. La ventaja de rentar un inmueble al ser un residente no permanente, por ejemplo, es que el mantenimiento está a una llamada telefónica o un click, sin costo adicional. El riesgo cae sobre el propietario o la compañía que lo administra.

Pero ¿Qué pasa con la apreciación de la casa o la posibilidad de rentar la propiedad más adelante y generar ingresos adicionales? Eso solo es posible si pasamos a ser dueños de la misma, es decir, necesitamos todo el dinero junto o bien una porción y una hipoteca que el banco nos ofrecerá. Una palabra de atención: si compran una casa con un préstamo destinado a vivienda primaria, no pueden rentar su casa hasta que pase el tiempo de «sazonamiento» que usualmente es de 1 año (pero deberán leer los documentos de su hipoteca ya que puede ser diferente en SU caso). En caso de hacerlo a espaldas del banco dentro de ese tiempo obligatorio tras haber mentido sobre su intención de residir en la misma, podrían estar cometiendo fraude.

Claramente los ciudadanos y los residentes permanentes y no permanentes tienen más avenidas disponibles para obtener una hipoteca. El principal escollo es como siempre, el factor riesgo, ya que la falta de ataduras al país y la presencia permanente incurre un riesgo superior para el banco. Adicionalmente, si uno no está residiendo, no está cumpliendo con una de las cláusulas más importantes de los contratos de hipotecas, uno debe residir en la misma. A menos que, el préstamo haya salido como uno de inversión, el cual lleva otros términos.

Residente permanente vs no permanente vs extranjero

Aquellos residentes permanentes o no permanentes generalmente acceden al mismo nivel de beneficios crediticios, provisto de que hayan comenzado a tener historial crediticio y califiquen bajo los requerimientos de cada banco o programa hipotecario. Uno de ellos es el programa FHA que le permite al potencial dueño de la propiedad comprar una propiedad con tan solo 3.5% de pago inicial, y financiar el resto a una tasa ventajosa, pero con un costo de seguro contra default por varios años. Lamentablemente, este programa NO está disponible en caso de no tener prueba de residencia.

Algo similar sucede con los otros préstamos conformes, estos son préstamos hipotecarios que tienen que ingresar dentro de unos parámetros limitados para poder ser vendidos a dos compañías privadas pero esponsoreadas por el gobierno llamadas
Freddie Mac y Fannie Mae. Básicamente, el banco los aprueba utilizando los parámetros de estas compañías y a los 30 o 60 días el préstamo está vendido y es garantizado por estos dos mencionados. Con esto el banco libera nuevamente el capital y puede continuar prestando.

Tipos de hipotecas para no residentes de Estados Unidos

Los no residentes probablemente queden fuera del alcance de este tipo de préstamos, por lo que tendrán que acotar el margen de busqueda a unas pocas opciones:

• Préstamos familiares
• Bancos pequeños y medianos que ofrecen «préstamos de portafolio» o prestamos no convencionales
• Inversores y financieras especializadas en hipotecas para extranjeros
• Prestamistas privados

El primero no es difícil de entender, necesitamos a alguien que nos preste el dinero, alguien que conocemos y esto lleva una dinámica particular en la que no entraré.

La segunda es donde la cuestión se pone interesante y es también utilizado por inversores privados para comprar propiedades pequeñas y grandes por igual. Algunos bancos, cooperativas de crédito e instituciones financieras tienen productos especiales que no ingresan en los parámetros de Fannie Mae y Freddie Mac, sino que ellos administran el préstamo y lo mantienen en sus balances.

Siendo que estos bancos arriesgan su capital, o el de sus accionistas, las decisiones sobre la tolerancia al riesgo puede ser muy diferente a la de aquellos generadores de hipotecas convencionales en sus múltiples sabores y colores. Aquí es donde los no residentes deberían comenzar a buscar un producto que se ajuste a las necesidades.

La tercera opción está en bancos transnacionales y compañías financieras creadas con motivos de ofrecer préstamos a extranjeros. HSBC y TD Bank son ejemplos de bancos que tienen experiencia en este tipo de movimientos especiales, en el segundo caso enfocado casi exclusivamente en clientes canadienses, el HSBC, estimo que prácticamente de cualquier rincón del planeta. Una palabra de atención, HSBC se retiraría de los Estados Unidos en breve.-

Por último están los inversores privados. En este caso encontrarán una discrepancia increíble entre proveedores ya que los términos son negociables entre las partes. Si bien puede ser una gran opción para algunos, incluso la única, esta puede traer riesgos mayores ya que no están atados a un montón de regulaciones que se enfocan en proteger al cliente, y por lo tanto, los términos pueden ser los que uno firme.

Con esto quiero decir que sí hay opciones para obtener hipotecas sin ser residente, pero probablemente no sean aquellas que uno está acostumbrado a ver cuando camina cerca de un banco nacional.

Principales obstáculos para obtener una hipoteca en Estados Unidos

Los principales problemas u obstaculos que enfrenta el no residente, son muchas veces compartidos por residentes de todo tipo:

• Falta de educación financiera
• La no comprensión de términos básicos
• No tener historial crediticio (si estarán viviendo en USA, deberían comenzar a crear su historial positivo desde el 1er día que puedan hacerlo legalmente).
• El efecto negativo de los mitos y lo que nos dicen otros
• No seguir el proceso en tiempo y forma, invasivo desde el punto de vista del papeleo

Aclarando algunos mitos, conceptos básicos y requerimientos mínimos

No me alcanzaría un artículo para explicar todo lo que habría que explicar, pero solo necesitan googlear al día de hoy sobre las tasas de interés para hipotecas para ver la disparidad de tasas, costos, y cargos. Al día de hoy, un cliente bien calificado puede que obtenga una hipoteca a una tasa absurda del 2.3% o ¿Quizá menos? y de ahí subirá. Pero nada está garantizado y las tasas cambian día a día y hasta a cada hora.

El historial crediticio será importante porque no solo nos mirarán el puntaje crediticio (un reflejo del historial), sino que compararán nuestras obligaciones mensuales (los pagos que estamos obligados a realizar mes a mes como tarjetas de crédito o préstamos automotores) contra nuestro salario y este será el primer escollo. ¿Tenemos suficiente dinero disponible cada mes para pagar la hipoteca?

Luego están los mitos, esto de que uno debe ahorrar 20% para comprar una propiedad es el más conocido. Uno puede obtener hipotecas con al menos 3%, incluso algunos programas ofrecen hasta el 100% bajo algunas condiciones. También hay programas destinados a personas o familias de recursos medios y bajos a obtener su casa y le ofrecen un regalo de hasta el 5 o 6% del valor, con lo que uno podría obtener su casa sin pagar un centavo. Claro que si eres no residente, estos programas no estarán a tu alcance.

Otro mito es que lo único que se necesita es el pago inicial o adelanto, ya sea 3% o 50%. Habrá costos de tasación, inspección, intereses por adelantado, reservas para el préstamos, etc. También hay mitos respecto de lo que el banco debe cobrarnos (puntos, costos de origen -la comisión del banco-, cargos por documentación, etc). Muchos de estos son negociables y si son excesivos, uno debería buscar por otro lado.

Pedir un préstamo y depositar grandes sumas de dinero en efectivo en medio del proceso. Uno de los grandes NO y la mejor manera de hacerle perder el tiempo a todos los involucrados. El dinero que utilicen para las propiedades debe tener trazabilidad, les solicitarán dos o tres meses de resúmenes bancarios y cualquier depósito o movimiento fuera de lugar tendrán que explicarlo o no podrán utilizarlo de ninguna manera (o peor). De por sí, este no es un país que se maneje con efectivo (FISICO) para ese tipo de operaciones.

Extranjeros, hipotecas y prestamistas privados

En el caso de los no residentes, en caso de ir con un prestamista privado, los costos iniciales del préstamos serán negociados casi exclusivamente entre las dos partes ya que no hay parámetros establecidos uniformemente. Algunos costos incluso pueden incluirse en el balance del préstamo, por lo que pagaremos interés sobre ellos también.

Entre los mitos también se encuentra que los prestamistas privados solo ofrecen tasas altas y préstamos cortos. Si bien las tasas tienden a ser más altas que las bancarias, existe todo tipo de inversor. Habrá incluso propietarios que les podrán vender la casa de manera directa a cambio de una nota a 20 o 30 años.

¿Cómo? Claro, el dueño le transfiere el titulo de propiedad pero se queda con el derecho a quedarse con la casa si uno deja de pagar por cierto tiempo (tal como hace el banco), pero en vez de obtener todo el dinero junto por la venta, obtiene el dinero de a cuenta gotas y con una ganancia, lo cual probablemente lo haga por algún beneficio impositivo ya que extiende las ganancias en el tiempo.

Una nota de advertencia para quienes terminen cayendo en préstamos no convencionales, siempre consulten con un abogado propio para que les expliquen paso a paso los documentos, uno debe entender en qué se está metiendo. Los prestamos privados pueden tener una mezcla de estos tipos de acuerdos:

• Pago solo de interés a cambio de un pago del monto total a 3, 5, 10 años, o incluso a 20 o 30, de acuerdo a lo que negocien.
• Una mezcla de pago de interés y capital, con uno o más pagos de montos altos intermedios
• Una hipoteca amortizable a una cantidad de años estipulada tal como la de un banco comercial
• Una mezcla de hipoteca amortizable pero con tasa variable
• Entre otras que pueden surgir

Riesgo de default y perder la propiedad

Lo que siempre deben entender es que a menos que hayan pagado por su propiedad 100% en efectivo, quienes le presta el dinero tiene el derecho a ejecutar o acelerar el pago de la nota (préstamo) o bien quedarse con la casa. Siempre y cuando uno deje de pagar durante cierto tiempo o entre en default.

Quienes son no residentes seguramente encuentren una característica en los préstamos diseñados para inversores o simplemente extranjeros: el pago inicial o adelanto rondará entre el 25% y el 50% del valor del inmueble. Gran diferencia con los programas típicos del 3% o 5% que se conocen en el país, ¿No?

¿Inversores con un socio local?

En el caso de inversores, armar algún tipo de sociedad con alguien residente puede ser una gran manera de ampliar el portafolio de propiedades y acceder a capital más barato, uno puede ser el que consigue el financiamiento mientras que el otro pone el capital. Pero claro, para todo esto deben consultar abogados, contadores, etc para asegurarse de hacer todo de manera LEGAL y ordenada, no quieren terminar con un traje naranja.

Hay muchas avenidas para invertir en Estados Unidos, pero es importante que lo hagan de manera ordenada y que no le envíen el dinero simplemente a alguien que les mostró un PDF con una buena presentación. Nadie les pedirá el dinero por Western Union, PayPal o en efectivo.

¿Por qué las hipotecas son tan baratas?

Además de que las tasas en general son bajas, las hipotecas tienen una característica especial, están garantizadas o respaldadas por un lugar físico que usualmente tiene un valor relativamente estable. A diferencia de las acciones, que pueden caer 50% o más por algo que dijo alguien en el otro lado del mundo, y todo esto se desencadena en 1 minuto, los bienes raíces tienden a ser más estables e incluso en tiempos de caída libre, el tiempo que toman hasta perder una gran parte del valor se puede contar en meses o años.

Imposible es predecir el futuro, pero de acuerdo a lo que ha dicho la FED aparentemente tendremos hipotecas a precio vil por unos meses mas. Esto impacta también el mercado privado ya que lo que en tiempos «normales» le prestaban al 15%, hoy quizá se va al 8% ya que un préstamos personal sin garantía puede ser obtenido por debajo de ese número. Si hablamos de hipotecas al 3% o 4% para inversores, no es difícil ver que un prestamista privado pueda pedir «tan solo» 6%, 7% u 8%.

Documentación típica de una hipoteca

Pasar por un proceso de cierre de hipoteca es abrir los libros de la vida a personas desconocidas. La cantidad de papeleo solicitado sumado a la cantidad de hojas que uno firma desde el primer día hasta el último, alcanza para usarlo de apoya monitor de pc.

Típicamente, los bancos y algunos inversores privados piden esto como mínimo:

• Dos tipos de identificación
• Copias de los contratos y todos los anexos
• Certificados de fondos en forma de resumenes bancarios
• Cartas de explicación sobre todo tipo de recurrencia: direcciones anteriores, explicación sobre pedidos de crédito anterior, y cualquier cosa que se le ocurra al banco que les llame la atención.
• Documentación sobre impuestos de años anteriores
• Documentación de todo tipo sobre ingresos (trabajo, etc)
• Reportes crediticios (los solicitarán ellos)
• Información sobre la propiedad
• Explicaciones sobre los orígenes de los fondos
• A los no residentes permanentes usualmente requieren visas, permiso de trabajo, cartas de empleador, etc.
• entre otras

Estos son ejemplos típicos de documentación mínima, los no residentes deberán prepararse para ofrecer más información, aunque es probable que un prestamista privado tenga la lista de requerimientos más aceitada y corta. Eso varía de caso en caso.

Con un banco o cooperativa de crédito, uno puede esperar que el cierre se realice entre 25 y 60 días, aunque típicamente 30 días es suficiente, de nuevo, típicamente. Un prestamista privado puede tener todo listo en días o semanas si el cliente tiene todo lo que el prestamista requiere de ante mano o si ya trabajaron juntos.

Gastos típicos que uno puede esperar cuando compra con hipoteca

• Tasación: el banco les hará pagar por un tasador que evaluará el valor de mercado de la propiedad, el cual puede hacer sobrevivir el contrato o no. Los precios varían pero típicamente el costo ronda los $600.
• Inspección: esto lo paga el comprador para conocer la condición de la propiedad, realizada por un tercero especializado en múltiples areas de construcción, código y regulaciones. Típicamente uno paga $400 por un inspector con licencia, aunque varía de acuerdo al tipo de propiedad, etc.
• Costos por parte del banco: Aquí uno puede encontrar de todo ya que hay bancos que cobran un 1% del valor de la casa comisión bajo el nombre de «gastos de inicialización u origen», otros lo cobran en forma fija $1.000 $2.000, etc, y otros no lo cobran. Algunos brokers le cargan al cliente montones de cargos basuras por documentación y administrativos que en realidad son 100% negociables si el banco quiere dejarlos de lado.
• El título de propiedad: cada estado tiene sus costos y métodos, algunos fijados por ley, otros regulados. En un estado la póliza de seguro del título de propiedad puede costar unos pocos cientos de dólares, mientras que en otros pueden ser varios miles. Esto es negociable entre el comprador y el vendedor, típicamente es el vendedor quien lo paga, pero no es una regla.
• Si uno pone menos del 20%, típicamente paga un seguro contra default para el banco, y debe incluir en el pago mensual los pagos de impuestos locales, seguro, y demás. Si estarían en esta situación, inicialmente verán cargos de reservas por adelantado que pueden ser 3 meses o más de acuerdo a la época del año en donde cierren la compra.
• Puntos: los puntos se refieren a pagos por adelantado a cambio de una fracción de un punto porcentual más bajo en la tasa de interés.
• Otros cargos

Estos son ejemplos de cargos típicos que encontrarán en sus cierres de hipotecas. No son los únicos, ni aplican en todos los casos por igual. Cada uno tendrá una experiencia diferente, pero al menos es un comienzo y está explicado en palabras sencillas para que lo entienda cualquier que vaya a iniciar el proceso en el futuro próximo.

Conclusiones

Tanto los residentes como los no residentes tienen la posibilidad de obtener una hipoteca, esta puede ser provista por su amigo o familiar, por un banco comercial o por un inversor privado. Claramente quedan fuera de los programas más jugosos aquellos sin conexión de residencia en los Estados Unidos, pero esto no quiere decir que las puertas están completamente cerradas.

Cuando menos permanente sea la estadía, mayor será la documentación que tendrán que producir, después de todo, el banco simplemente maneja riesgos y se limitan a guías básicas y estrictas.

Por último, recuerden que las comisiones de los agentes inmobiliarios típicamente las paga el vendedor, por lo que al momento de vender calculen un estimado de entre el 6% y el 9%. Esto viene de la típica comisión del broker inmobiliario, 6%, pero que es negociable, y algunos puntos porcentuales adicionales que usualmente paga el vendedor como parte del seguro de título, y otros gastos. Comprar una casa para vivir un año puede terminar siendo una pérdida de dinero importante, pero no todas las puertas están cerradas, solo hay que trabajar un poco mas.