Mitos sobre obtener una hipoteca en Estados Unidos

El mercado inmobiliario de Estados Unidos está en completo desfasaje y no en modo burbuja, sino por la falta de inventario. Sí, faltan casas. La pandemia le puso combustible de naves espaciales a todos los mercados de bienes raíces, ya que cada mercado es diferente a otro. Usualmente uno encuentra mercados calientes y otros razonables, pero en este momento, no importa de qué ciudad o estado hablamos, el mercado con o sin hipoteca está totalmente desbalanceado en favor de los vendedores.

Una tormenta perfecta que se viene gestando con la era de la información, los inversores, los intereses históricamente ultra-bajos que habían tocado un subsuelo de casi el 2% para quienes estuvieran bien calificados, una pandemia que desahogó un furor por salir de los espacios confinados y volver al suburbio con espacio verde, y por supuesto… una gran falta de casas disponibles -nuevas y usadas- que pusieron los niveles de stock en modo urgencia.

Actualmente si viven en prácticamente cualquier ciudad decente, una casa o un pequeño complejo puede venderse en cuestiones de horas con más de 20, 40 o 60 ofertas llegando sin siquiera haberlas visto en persona. ¿Salen al mercado por $400.000? Probablemente reciban alguna oferta $20.000 o $50.000 por encima del precio, así de ridículo está el mercado. Al final de cuentas, en lugares como el metroplex de Dallas-Fort Worth, solo hay un mes de stock de casas disponibles. Es decir, si todos los vendedores deciden dejar en vender, en un mes no hay mas casas para comprar. Si conocen la ley de oferta y demanda, entenderán que sucede con eso.

Para todos aquellos hispanohablantes que vienen sufriendo meses y meses sin poder conseguir un hogar decente que poder comprar, se le suma la falta de información, los mitos y la falta de artículos creíbles o sin intención de vender algo adicional, y en español, que hablen y disipen algunas de estas barreras que complican aún más el proceso.

Un poco por experiencia, y otra parte basado en información fáctica pública y privada, voy a proponer el derribo de algunos mitos y la clarificación de algunas ideas respecto de obtener una hipoteca en Estados Unidos.

Ser ciudadano es la única manera de obtener una hipoteca. Falso.

Si bien el estado legal de uno en el país puede afectar el tipo de préstamo al que podemos acceder, uno no necesita ser ciudadano para obtener una hipoteca en los Estados Unidos. Los residentes permanentes tienen el mismo acceso de hipotecas, e incluso aquellos con visas de larga data pueden acceder a las mismas.

Incluso los extranjeros, aunque con más restricciones y dificultad, pueden encontrar bancos o financieras con quienes adquirir una propiedad. Debido a que el préstamo está atado a un bien como la tierra y las mejoras (la casa), quienes le ofrezcan el préstamo estarán en la primera línea para tomar posesión en caso de que dejemos de pagar.

El interés que pagaremos no está basado en nuestra situación legal, sino en nuestra calificación como cliente (deudas, ingresos, calificación crediticia, anticipo o depósito inicial, etc).

Necesito ahorrar un 20% de anticipo inicial, siempre. Falso.

Este es un mito conocido y en algún momento voy a expandir en el tema con ejemplos. Lo cierto es que 20% es usualmente la regla estándar para adquirir una propiedad con una posible mejora en la tasa de interés y sin pagar seguro contra default mensual. Sin embargo, no es para nada obligatorio poner 20% de nuestro ahorros para la casa, aunque usualmente es recomendable en términos de colchón adicional contra caídas de precios.

La realidad indica que uno puede comprar una casa incluso al 100% financiado con algunos bancos o programas que están ofreciéndolos aún hoy. BBVA Compass era uno, un banco que si bien pequeño en relación a bancos históricos o establecidos, ha expandido sus tentáculos en muchos estados.

Típicamente uno puede comprar una casa con un 3% o 3.5% mínimo. Es decir, si la casa vale $100.000 necesitaríamos $3.500 de depósito inicial de capital y pagar los costos de cierre que pueden sumar otros miles adicionales. En muchos casos uno puede terminar en una mejor situación diaria ya que incluso con una hipoteca sin demasiado depósito inicial, uno probablemente esté gastando menos dinero mensual que lo que uno tiene pagando renta. Actualmente es mucho más barato comprar una casa que alquilarla, con excepciones claro.

Es posible que pueda resultar mejor poner 3% o 5% de pago inicial y guardarse el resto del capital para mejoras o bien invertirlo ya que el costo de oportunidad, la diferencia mensual en el pago y la inercia de la inflación puede hacer que el tiempo lo vuelva insignificante. Y no olvidarse que muchos pierden el tren ahorrando ese 20% que quizá le toma más tiempo y dinero del que gastarán de manera adicional al comprar con el 5% que quizá sí tienen ahorrado.

Solo mi ingreso me permite cumplir los requerimientos. Falso.

No solo no son solo los ingresos los que se tienen en cuenta para obtener una hipoteca en Estados Unidos, sino el tipo de ingresos, la frecuencia, el origen, y muchas otras cuestiones. Si tienen un trabajo remunerado fácil de probar, las puertas están abiertas, pero no solo sus ingresos cuentan… también sus deudas.

Como parámetro base los bancos no quieren que uno gaste más de 30% de los ingresos en la casa, para muchos suena a chiste en el año 2021, pero es así. Haciéndolo fácil, en principio les piden que no más del 33% de sus ingresos esté atado a la hipoteca, pero como máximo que no más del 45% de su ingreso bruto esté pegado a deudas, incluyendo la casa. Este 45% históricamente fue 43%, pero cada banco y cada programa posee límites ligeramente diferentes.

Para calcular qué necesitaremos el banco contará sus ingresos brutos verificables que se verán disminuidos por sus obligaciones mensuales (deudas). Si el ingreso bruto de una persona es $5.000, haciendo un cálculo rápido de no más del 43% de sus ingresos con obligaciones podríamos decir que podrían pagar una casa por hasta no más de $2.150 al mes. Esto sería cierto si no tuviera deuda, pero si uno tiene $50 mensuales en un préstamo, $200 en un automóvil y $100 en préstamos estudiantiles el máximo mensual para una casa bajaría en consecuencia, $1.800.

Con esto quiero explicarles, si piensan comprar una casa utilizando una hipoteca en Estados Unidos, comprarse una nueva pick up meses antes de salir al mercado inmobiliario será un problema para cumplir con los requerimientos.

Necesito dos años de ingresos en mis propiedades de alquiler para utilizar el ingreso. Falso

Esto queda en cada banco, pero hay bancos más amistosos con los inversores de bienes raíces y contarán el 75% del ingreso de una propiedad en alquiler apenas podamos comprobar el contrato y el depósito. Esto le permite a uno básicamente comprar una propiedad, conseguir un inquilino y volver al mercado por una adicional sin llegar a un techo con los ingresos que nos permiten obtener una hipoteca.

Usualmente para otro tipo de ingresos como puede ser el trabajo, a uno le requerirán dos años de antigüedad probada.

Obtener tarjetas y préstamos al mismo tiempo que la hipoteca

Esto es un NO, NO y NO. Una vez que uno solicita una hipoteca y el broker o banco comienza el proceso, salir de shopping de otros servicios financieros como puede ser un automóvil o una nueva tarjeta de crédito solo complicará las cosas, y hasta puede tirar todo por la borda.

Conozco historias de vendedores de autos que le dijeron a un comprador que no le afectaría sacar un préstamo prendario al mismo tiempo que está comprando una casa utilizando una hipoteca. ¿Podrían culpar a los escrúpulos del vendedor? Se está aprovechando de alguien sin conocimiento por realizar una venta, habrá comentarios a favor y en contra. Lo cierto es que esta historia se repite todo el tiempo.

Modificar cualquier cosa que afecte nuestro crédito y sobre todo deudas es algo negativo que puede sacarnos de carrera. No saquen tarjetas, préstamos ni hagan movimientos financieros durante el proceso de obtener una hipoteca.

El costo del interés al obtener una hipoteca en Estados Unidos

La tasa de interés que pagamos por el préstamos hipotecario estará dado casi exclusivamente por lo que esté sucediendo en el mercado financiero de Estados Unidos, el depósito inicial y nuestro puntaje crediticio. A mayor calificación o puntaje crediticio, mejor tasa de interés, pero no quiere decir que uno pasará de un 2% en un puntaje de 800 a un 8% en un puntaje de 660.

Las hipotecas traen tasas de interés baja simplemente porque están atadas a una propiedad que el banco puede obtener si dejamos de pagar, el riesgo es bajísimo. Hay programas como el FHA que le permite conseguir un préstamo con puntajes bajos que rondan los 580 puntos y un 3.5% de depósito inicial, pero también tendrán que buscar un broker o banco con costos bajos.

Los prestamos en la industria está regido por muchas leyes federales anti discriminación, jamás vayan a buscar un préstamo con la idea de que a uno lo pueden discriminar y cobrarle de más por ser quienes somos, está prohibido por ley.

Todos los bancos y brokers tienen los mismos costos. Falso.

Uno puede hacer shopping de bancos y brokers, y si uno consigue una relación con un buen prestamista, mantenerlo para un futuro. Los costos de una hipoteca no son los mismos para todos. Hay costos como seguro de título de propiedad, comisión de agentes, tasación, inspección y todo lo que sea tasas municipales o costos regulatorios que no cambiarán.

Me voy a atrever a dar la opinión que TODO lo demás que nos muestren como costos es negociable. Costos de originación, costos administrativos, preparación de documentos, puntos (pagar anticipadamente por un interés mas bajo), y tasas basura que agregan muchos bancos.

No digan que no les avisé, comparen.

¿Qué es el la carta de Pre-aprobado? ¿Ya terminé?

Si ven una carta de pre aprobación no quiere decir que ya está aprobado el préstamo, de hecho, está lejos de serlo. La carta de pre-aprobación es una que se utiliza para presentar junto la oferta que asegura al vendedor que el banco miró a nuestras finanzas brevemente y puede decir que en principio todo está bien para comprar la casa.

Aún no está aprobado el préstamo y ni siquiera está procesado como tal, simplemente nuestras finanzas parecen estar en orden como para que nos aprueben el préstamo en algunas semanas.

¿Puedo pagar el precio que quiero?

Sí, mientras uno tenga los fondos. El banco nos aprobará hasta un límite y todo lo que queramos pagar arriba de ese número corre por nuestra cuenta. De hecho, si utilizamos un banco tendremos una tasación que le dirá al banco si el préstamos sigue bien o no. El tasador vendrá a ser el intermediario que NOSOTROS pagaremos para que le diga al banco cuánto cree que vale la casa que estamos por comprar.

En otros tiempos los bancos sacaban hipotecas como pan caliente, ahora también, pero con regulaciones y lineamientos muchísimo más estrictos. El tasador es uno de ellos, y es por eso que no podemos pagar el precio que queremos, sino que terminará dependiendo de una negociación en caso de que la tasación llegue más baja que lo que ofrecimos en nuestro contrato, o el banco dirá no y todos volverán a foja cero.

¿Cuánto duran las hipotecas?

En Estados Unidos hay múltiples opciones de hipotecas, aunque la más conocida es la de 30 años amortizable. Prácticamente todos los bancos ofrecen 30 años para préstamos residenciales, pero que también están acompañados por ofertas de hipotecas por 15, 20, 25 o incluso 7 años a tasa fija. También uno puede encontrar un mix de tasa fija y variable y préstamos contra la diferencia entre lo que debemos y lo que la casa vale que funciona como un préstamo revolving, es decir, una tarjeta de crédito a tasa baja.

Solo necesito el depósito inicial

El depósito inicial es solo el comienzo. Para obtener una hipoteca en Estados Unidos uno debe esperar un costo adicional de cierre de entre el 1% y 4% del valor de la casa en términos de costos generales. Sobre todo en este mercado loco, no es casual ver a los compradores pagar todos los costos de cierre que típicamente los paga el vendedor, por suerte todo es negociable.

Todos los agentes inmobiliarios son iguales. Falso.

Esto no es necesariamente relacionado a la hipoteca, sino al proceso.

Probablemente uno de los principales problemas que personalmente encontré en el mundo inmobiliario y mientras estamos obteniendo una hipoteca está relacionado con los agentes. Los agentes son simplemente vendedores regulados de manera estricta en papel, pero que en la realidad se hace una selva en donde es difícil distinguir buenos de malos.

Cualquier agente inmobiliario estará dispuesto a mostrarte una casa y cobrar la comisión, te dirá que la casa está hermosa mientras los cimientos se están abriendo como techo a dos aguas. Te hablarán de tu futura residencia como una inversión (no lo es) y con tal de cerrar la venta y moverse al siguiente harán lo que sea. Hay de todo, pero es fácil toparse con alguien que se llevará 3% del valor de la transacción de la casa por acompañarte y mandar el contrato al otro agente, hay demasiados.

Buscar un agente inmobiliario que valga la pena es difícil, y más aún cuando uno mezcla propiedades propias e inversiones. Pero cuando más roce uno tiene, más fácil se vuelve encontrar las diferencias entre unos y otros. Al final del día, muchos de los agentes terminan lejos de la profesión al año o dos, es un trabajo de mucho movimiento, con mucho potencial pero con bajas barreras de entrada. La competencia es feroz y la posibilidad de no ver ni un centavo de ingresos en un año es muy real.

Un buen agente inmobiliario debe mostrar hambre, tiene que tener ganas de trabajar contigo, así de simple. Pero lo importante no está en lo que dice, sino en lo que hace con otros clientes, y ahí descubriremos con quien trabajamos. Un buen agente responderá a nuestras llamadas o textos y si no tenemos experiencia, podrán ayudarnos a organizar una idea basado en las necesidades y limitaciones (dinero, ingresos, ubicación, etc).

Además podremos saber que el agente sabe lo que dice si nos puede ayudar a evitar un drenaje de energía en un mercado ultra competitivo con el actual. Una oferta débil en un mercado como el actual que pone a 30 compradores a competir por la misma casa será un cachetazo emocional para muchos, ahí deberá estar el consejo de un buen agente. ¿Qué determina el poder de una oferta? La cantidad de dinero de depósito, pedido de concesiones al vendedor, costos, tiempos de cierre, y precio. Poniendolo en ejemplo:

  • el comprador A ofrece $5.000 por encima del precio de venta, todo en dinero en efectivo a cerrar en 21 días y paga todos los costos
  • comprador B ofrece $5.000 por encima del precio de venta, pero financiará el 80% y requiere aprobación del banco tras la tasación, además pide que el vendedor pague el costo del título
  • comprador C ofrece comprarla por el precio de venta publicado, pondrá 5% de depósito inicial y requiere que el vendedor pague el título y le conceda $2.000 en reparaciones. Además requiere tasación y aprobación del banco.

Como vendedor ¿Cuál considerarían ustedes? En este mercado los vendedores buscarán la oferta más alta, y con mejores condiciones para el mismo. El ejemplo muestra que el comprador A cierra más rápido la compra, paga los costos, ofrece la misma oferta que el comprador B pero no depende de nadie que apruebe el préstamo.

Es probable que el agente inmobiliario quiera aconsejar al cliente sobre la situación del mercado para evitar la desazón emocional que causa verse sobrepasado por otras ofertas.

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