Invertir en Real Estate en Estados Unidos ¿Cómo, dónde, por qué sí o no?

Hace tiempo que me consultan sobre invertir en Real Estate en Estados Unidos, por varias razones, o porque quieren poner su dinero a resguardo, o buscan rendimientos mayores que aquellos que encuentran localmente, o incluso porque quieren comenzar a tener al menos algún tipo de ingreso pasivo ahora y/o en el futuro.

En el otro lado del espectro, existe desinformación, conceptos equivocados, ideas locas y muchas regulaciones y opciones que abren la puerta a un espectro enorme en un tipo de inversión relativamente conservadora pero que a largo plazo tiene la posibilidad de generar riqueza. Y como en todo espacio donde hay dinero de por medio, está lleno de tramposos listos para generar dinero adicional a costa de los desprevenidos.

No estoy certificado en los Estados Unidos como asesor de inversiones por lo que todo lo que escriba acá es a título de opinión e hipotética. Lo aclaro porque a diferencia de otros países, acá existen regulaciones específicas al respecto. Ante cualquier duda para su situación deberían consultar a un asesor financiero registrado, contador, abogado, etc.

Con esto último aclarado, voy a meterme en este tema que está íntimamente relacionado a las finanzas personales y la planificación financiera a futuro.

invertir en real estate de Estados Unidos para extranjeros y locales por igual.
Una típica casa de alquiler en Estados Unidos

Invertir en Real Estate en Estados Unidos, 3 beneficios

Invertir en Real Estate, sobre todo para la renta de la misma es una manera de generar ganancias anuales y aumentar el patrimonio a futuro. Esto se debe principalmente a ciertos aspectos particulares del activo que poseemos: la apreciación o revaloración anual del activo, la renta adicional por sobre los costos, y luego los beneficios impositivos de los que todos hablan.

Después de todo, no hace falta ir muy lejos para ver que la gran mayoría de los individuos exitosos tienen algún tipo de conexión o parte de su portafolio invertido en Real Estate, comercial o residencial. Esto no quiere decir que es tan fácil como poner dinero y prender el interruptor. La tecnología está acelerando los cambios, atrayendo métodos de crowdfunding, es decir, la inversión en forma de sociedad entre múltiples individuos que ni siquiera se conocen.

Existen sitios en donde uno puede comprar una propiedad con inquilinos, estadísticas y hasta servicio de administración todo en línea. La tecnología está definitivamente cambiando el paradigma y mucha más gente comienza a entender el beneficio a futuro del Real Estate, así como otros entendieron el de las acciones. Claro que esta última está en una situación extraña con millones en un síndrome del miedo a perdérselo.

Los métodos para ingresar al Real Estate

Usar dinero en efectivo para comprar una propiedad vs hipoteca

Lo cierto es que si ustedes están acostumbrados a sacar del banco decenas de miles de dólares y comprar una propiedad así, acá no funcionará. Probablemente terminen dando explicaciones del origen del dinero. Dentro de los métodos tradicionales para invertir hay tres caminos fáciles de entender sobre cómo comenzar.

El primero es la inversión 100% en efectivo. Es seguro ya que no le debemos explicaciones a nadie en caso de una situación como la de hoy, no hay hipoteca, nuestra ganancia comienza en el día 1 en que alguien paga la renta o alquiler, y los beneficios impositivos también estarán acompañando, al igual que, ojalá, una apreciación de la propiedad.

La segunda opción es el método tradicional de apalancamiento: la persona pone entre un 15% y un 25% dependiendo si hablamos de una casa, duplex, triplex o cuádruplex … o más del 25% en caso de ser 6, 8, 24 o 100, etc. Generalmente acá entran diferentes factores como el rendimiento del dinero cash on cash, osea, el retorno basado en la cantidad real invertida y no la financiada, el retorno total, y el pago de capital que hace el inquilino cada mes, lo cual nos hace un poco más rico todos los días.

Usualmente el segundo caso puede traer consigo una rentabilidad mes a mes mucho menor en forma de flujo de efectivo, incluso algunos apuntan a un mínimo de $100 por puerta por mes después de descontar impuestos, hipoteca, un 5 o 10% de reservas para la unidad vacante, un 5% para reparaciones anuales y en algunos casos hasta un 10% para pagarle a alguien por la administración del mismo.

Lamentablemente para los extranjeros, este método usualmente no está disponible para aquellos sin conexión en Estados Unidos, aunque probablemente haya bancos o prestamistas privados siempre dispuestos al apetito del riesgo, a cambio, claro está, de un interés mucho más alto. Cabe aclarar que en este caso los intereses son más altos que los residenciales que hoy por hoy pueden empezar en el 2.25% a 30 años.

Dentro de la misma categoría están los que se mudan a la propiedad durante un tiempo, aprovechan una tasa de interés preferencial y luego terminan convirtiendo la propiedad en un negocio de renta. Usualmente se requiere al menos un año de residencia. Esto es beneficioso para quienes compran duplex, triplex o cuádruplex y aprovechan el hecho de que alguien más paga la hipoteca y los gastos mientras uno vive en una de las propiedades.

Buscar un socio local con buen crédito en Estados Unidos para invertir en Real Estate

Por último está la posibilidad de asociarse con alguien. Están las opciones de quienes ponen en dinero en efectivo pero que no pueden financiar, por lo que uno pone su poder crediticio y el otro el dinero para el pago inicial y arreglan que porcentaje se lleva cada uno. También están las sociedades de inversión a través de LLC o Trusts, pero que para llevarla a cabo es necesario seguir pasos específicos que es mejor aclarar con un abogado y un contador o pueden terminar con el traje naranja.

Este último caso puede ser un win win para ambas partes, a uno le falta el acceso al apalancamiento pero tiene un buen número para invertir, mientras que la contraparte quizá tiene experiencia y el acceso al crédito pero le faltan fondos para expandirse. Claro que uno no se puede asociar con cualquiera, pero con reglas claras en Estados Unidos, armar una sociedad para invertir en Real Estate lo deja a uno relativamente más tranquilo.

¿Usted es alguna vez dueño de su propiedad?

Cabe aclarar que tenga uno hipoteca o no, la casa nunca es de uno. ¿Cómo? El título puede estar a nombre de ustedes o su compañía, pero el día que dejaron de pagar sus impuestos locales, aquellos que les cobra la ciudad todos los años basados en el valor fiscal de sus propiedad, probablemente se queden sin hogar y sin dinero alguno. Todos saben que con eso no se juega ya que es el método de financiación de las escuelas, bomberos, policías, etc.

Cada estado y cada ciudad tiene diferentes métodos, porcentajes de tasas y niveles de valuación. Por ejemplo en Florida es conocido de que uno paga la misma cantidad de impuestos basado en el valor de compra original de la propiedad. Mientras que en Texas esto crece año tras año de acuerdo a la valuación de mercado, aunque también puede caer. Lo cierto es que todos los años el propietario puede presentarse a pelear la valuación, y debería hacerlo.

Un buen contador les contará acerca de los impuestos estatales. Así como existen impuestos federales, algunos estados también tienen impuesto a las ganancia de manera estatal, ejemplo California. El caso contrario es Texas y Florida. Estos impuestos pueden comerle a uno una gran parte de las ganancias. Consulten con sus profesionales de confianza.

Los HOA o asociaciones de propietarios (consorcios)

Dentro de lo residencial hay que tener en cuenta algunas cuestiones para nada menores. Existen apartamentos con consorcios que tienen muchísimo poder sobre uno como la mayoría en el estado de Florida o Nueva York, pero que pueden tener ese nivel de poder en prácticamente cualquier estado.

Incluso algunos vecindarios tienen HOA (asociación de propietarios o consorcio) por lo que tu casa está atada a ciertas regulaciones que pueden ir desde estacionar el auto por la noche, hasta el color de pintura de su garage. En menor o mayor medida, los HOA tienden a ser un problema para el inversor y un gasto fijo que se asemeja a un pozo sin fondo ya que muchas veces está administrado por gente con problemas de autoestima que quedaron estancados en sus épocas de escuela, o bien no tienen ni idea sobre finanzas personales o generales.

Al día de hoy existe un gran apetito por las casas y los pequeños complejos. En otros casos hay inversores que se están expandiendo a los parques de remolques convertidos en viviendas. Lo cierto es que con los intereses por el piso, nadie quiere perder la oportunidad de comprar su casa, refinanciar o expandir su capital a futuro. Apenas llegue la inflación, algún día, uno ha anclado sus costos mensuales por debajo de este aumento de precios.

Dónde invertir en Real Estate en Estados Unidos

Respecto del dónde, es una pregunta que cada uno debe resolver de acuerdo a sus preferencias y sus posibilidades. Hoy por hoy invertiría en Texas dado el crecimiento sostenido, las empresas que continúan relocalizándose y la posibilidad de expandirse hacia todos lados debido al territorio. Pero si agarran alguien con mucha más experiencia, les dirá que oportunidades hay en todos lados, y es verdad.

Personalmente yo no estoy aún en un nivel como para invertir remotamente, es decir en otro estado en donde no resido, ya que considero que hay que tener todo un equipo para hacerlo de manera eficiente. Por el contrario la tecnología está comenzando a mejorar las oportunidades incluso para este tipo de negocios.

invertir en real estate en Texas
Invertir en Texas

Florida es un lugar muy atractivo por la falta de impuestos estatales, los impuestos a la propiedad estancados y con un porcentaje que llega al 50% de lo que es acá en Texas, pero uno deberá llevar un seguro contra huracanes de manera obligatoria si quiere tener una hipoteca, esto son no menos de $200 al mes para un pequeño condominio, pero aumenta significativamente para una casa. Adicionalmente es probable que los prestamistas comiencen a pedir seguro contra inundación y otros requisitos debido al alto riesgo relativo al clima.

El apetito de cada uno está dado por su tolerancia al riesgo, y yo personalmente no tocaría Florida, pero no quiere decir que no sea una gran oportunidad para otro. Existen quienes invierten en donde hay universidades o en las ciudades que dependen puramente de la universidad, pero que con el COVID, quedaron mirándose al espejo y pensando qué hacer.

Invertir remotamente, riesgos y costos típicos

Comprar propiedades para rentar es una actividad pasiva, pero no es tan fácil como levantar el interruptor. Si quieren invertir en Real Estate en Estados Unidos remotamente tienen que entender que necesitarán de al menos un administrador competente, algo difícil de encontrar ya que nadie pondrá tanto interés como usted mismo en su propio activo.

El administrador le comerá entre un 10% y un 50% del primer mes cada vez que tenga que buscar un nuevo inquilino, y adicionalmente le cobrará un 5% al 10% del valor bruto de la renta, mes a mes. En caso de tener problemas y necesitar un arreglo, es probable que no sea el más barato o el más eficiente sino el que mejor rédito o la mayor cercanía tenga.

Mientras que un condominio tiene menos problemas en términos de cuidados ya que uno sólamente es dueño de la pared de yeso hacia adentro, uno pierde control sobre muchas partes de su presupuesto y queda expuesto a malos administradores de la asociación. Un tema muy común y odiado entre los inversores de Real Estate en Estados Unidos. Esto sumado a la compañía que contratemos para administrar la propiedad puede llevar a la pérdida constante.

Si tienen un socio local es probable que puedan aumentar sus ganancias debido al mayor control que tienen, y al nivel de involucramiento que posee su socio, ya que es dueño como usted de la inversión. Aunque como en todo negocio, uno puede tener malos socios. Lo mejor es hablar con un abogado y dejar todo claro y por escrito de ante mano.

La inflación vs el Real Estate

Al final del día la mejor protección contra la inflación puede ser la deuda hipotecaria ya que uno termina anclando su costo fijo, pago de capital e interés, mientras que el costo de todos los bienes continúa subiendo, incluyendo el alquiler que uno cobra. El segundo probablemente sea la propiedad en sí misma ya que históricamente el Real Estate tiende a apreciarse a la par de la inflación. Como tercera parte está el hecho de que tenemos control sobre la renta.

Importante aclarar que la deuda de comprar una televisión o un automóvil no es lo mismo que una hipoteca a 30 años de un bien que nos producirá ganancias a pesar del desgaste, ya que esto está contemplado en los costos. La deuda de consumo es siempre negativa, con o sin inflación. Aún cuando uno licúa parte de su consumo, está calculado el costo de los bienes al momento de la compra, muchas veces incluye el costo de la financiación a 0% dentro del precio publicado. En otros casos, los menos, es posible sacarle una ventaja. Pero acá hablamos de la independencia financiera a través de la reducción máxima posible de las deudas.

Los agentes inmobiliarios

Uno de los últimos puntos a tener en cuenta: un buen agente inmobiliario. Extremadamente difícil de conseguir ya que hay demasiados infiltrados simplemente llenando formas sin tener idea de lo que dicen, venden o compran. Es fácil ser un abridor de puertas con licencia, los hay a montones. Un buen agente inmobiliario les puede ayudar a encontrar lo que buscan, más allá de lo que se ve en los portales disponibles al público.

Por suerte al comprar o cuando alquilamos algo (en caso de utilizar uno) nosotros no pagamos su comisión. Deben tener en cuenta de que cuando vendan una propiedad les cobrarán la comisión que típicamente es el 6%, 3% para cada lado, pero que siempre es negociable aunque muchos digan que no. No existe regla o ley escrita de que debe ser obligatoriamente 6%.

Muchos de los lectores están buscando la manera de estacionar su dinero en Estados Unidos de manera legal, invertir de manera legal y generar riqueza de manera legal. Siempre es importante consultar a los profesionales del rubro que buscan, y conversar con uno y otro hasta que encontremos algo que nos de confianza. Ya sea para abrir una cuenta o para invertir en Real Estate en Estados Unidos.

Mitos y expectativas, conclusiones

No deben creer que poner dinero a trabajar acá los hará millonarios en días o pocos años. Pueden tener la suerte de haber comprado algo en el momento justo y ¿que por alguna razón particular e inesperada como que Amazon decide relocalizarse a dicha zona, terminen aumentando el valor de su capital? Sí, claro. Pero si planean comprar para invertir deberían pensarlo a al menos 5 años, en mi opinión. No es infrecuente comenzar con un flujo de efectivo negativo mes a mes que con el tiempo se transforma en una gran inversión.

Esto también va atado a las expectativas respecto de invertir en Estados Unidos a través de Real Estate. Si tengo $20.000 no debería esperar una ganancia de $500 al mes, ni siquiera con un socio local. El caso contrario del que invierte $500.000 con un socio local para comprar un complejo de 50 apartamentos probablemente pueda esperar una ganancia neta de $5.000 por mes, aunque podría comprar dos o tres casas en algún área y obtener más de ese monto sin hipoteca. Todo depende de variables que comienzan en la tolerancia al riesgo y llegan hasta el nivel de apalancamiento.

Espero haber despejado algunas concepciones y mitos que siempre pasan por la cabeza del que tiene un poco de dinero y quiere hacerlo funcionar en otro lado. A diferencia de invertir en la bolsa, el Real Estate tiende a ser más conservador y un poco más estable en el caso de los que compran para rentar ya que todo el mundo necesita un lugar donde vivir. Lo que los expertos en esto siempre resaltan es que todo comienza con una buena selección del inquilino, siempre siguiendo las reglas y protecciones federales a las clases protegidas por ley.

Por último, si compran la propiedad libre de deuda no requieren un seguro en la mayoría de los casos, mientras que si tienen una hipoteca esto será una obligación. Estados Unidos es la capital del juicio mundial, nunca dejen de lado una buena póliza de seguro que los cubra ante demandas, más aún cuando la propiedad está 100% paga. Es información pública. Hablen con su abogado, contador y asesor de seguros para ver cómo pueden protegerse.

¡Hasta la próxima!

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