Cómo comprar una casa en Estados Unidos

¿Quieres saber cómo comprar una casa en Estados Unidos? ¿Eres residente pero nuevo en el tema? ¿Eres extranjero pero no conoces cómo funciona el mercado aún? ¿Es tu casa o una inversión? Acá te explicamos cuestiones fundamentales que deben saber antes de contactar a tu profesional de confianza.

Comprar una propiedad en los Estados Unidos es en principio una transacción que probablemente involucre una enorme cantidad de dinero en dólares. Por suerte el proceso es relativamente fácil de navegar si uno cuenta con la preparación correcta y las personas adecuadas.

Llegado el 2021, una gran cantidad de papeleo está armonizado como para que nadie necesite un equipo legal al estilo Sr. Burns en los Simpsons tan solo para cerrar la compra de una casa, sin embargo es posible que en algunos estados nuestra transacción requiera de un abogado.

En principio cualquier persona mayor y con fondos legales puede adquirir una propiedad en Estados Unidos, ya sea para vivir en el y hacerlo nuestro hogar, utilizarlo como espacio para vacacionar, como también puede ser adquirido como inversión (renta anual, corporativa, AirBnB, etc).

¿Pero qué tipo de propiedades existen? ¿Son todas iguales? ¿Hay algo que tener en cuenta?

Tipos de propiedades residenciales en Estados Unidos

Comúnmente encontramos tres tipos principales de Real Estate: unidad singular que es ni mas ni menos que la típica casa con jardín detrás y adelante, condominio o co-op y multi-familia.

Cada uno de estos tres tipos de propiedad real residencial trae aparejado diferentes impactos en su valor, su administración, las responsabilidades y el poder de decisión que tenemos sobre la misma. Asumiendo que la ubicación es la misma, con buenas escuelas, servicios y en un vecindario y ciudad con buena reputación, estos tres tipos de inmuebles pueden describirse de la siguiente manera:

Casas singulares

En el caso de las unidades singulares, es decir las casas que no comparten paredes o espacios privados en común suelen ser el tipo de propiedad con mejor acceso al incremento del valor en el largo plazo. Uno es dueño del lote y todo lo que está contenido en el, aunque en algunos estados (Texas es uno), los derechos minerales de lo que está debajo de la tierra pueden comprarse y venderse por separado.

Estas casas pueden estar ubicados en vecindarios establecidos o nuevos, cerrados o abiertos y con espacios privados en común o simplemente dependientes del espacio público. Aquí es donde hay que prestar atención ya que si la propiedad está dentro de una asociación de dueños (conocida como administración de consorcio en muchos casos), tendremos cierto nivel de control externo y superior por encima de nuestras cabezas.

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La típica casa singular

Aquellas casas que típicamente comparten amenities (piscina comunal, parque, etc.) o bien recibe servicios en común para mantener la homogeneidad del exterior como puede ser la poda de árboles y el mantenimiento de las áreas en común, seguramente estén incluidas en una asociación que puede llegar a tener diferentes niveles de control y poder sobre nuestra propiedad, algunas incluso con el poder de mandarnos a juicio sumario y tomar posesión de la propiedad en caso de no cumplir con las reglas.

Los costos adicionales se pagan mensual, bimestral, semestral o anualmente, dependiendo el complejo. Si desean comprar una propiedad y saben que tienen un HOA (como se las conoce a las asociaciones), deben leer cuidadosamente el alcance de su poder, sus reglas, sus costos anuales y qué incluye.

En el caso de comprar una típica vivienda singular en un vecindario abierto con servicios públicos, uno podrá pintar sus paredes verdes y su garage fucsia sin tener que darle explicaciones a nadie. Uno no tiene un reglamento local que seguir mas que los de la ciudad y los códigos de construcción, y uno es responsable por el mantenimiento y los costos sin depender de nadie mas.

Condominios, townhomes, co-op

Como el nombre de algunos lo indica, este tipo de propiedades incluye copropietarios y típicamente se refiere a apartamentos, casas construidas en clusters en donde las unidades comparten paredes y amenities, incluso los townhomes que pueden tomar múltiples formas pero que visualmente uno las recuerda como aquellas casas profundas pero angostas y de múltiples pisos que comparten paredes en ambos lados al estilo NY, Londres, etc.

Todas estas formas de propiedades tienen en común la co-administración de los recursos en donde una administración votada decide y vela por el bien común… al menos en el espíritu de la idea.

Típicamente uno encontrará que quien compra una propiedad en un condominio es dueño únicamente de las paredes internas hacia adentro, y los fondos pagaderos mensualmente se utilizan para el mantenimiento en general del o de los edificios. Adicionalmente uno paga por algunos de los servicios como agua, cable, electricidad o recolección de basura, etc.

Siempre deben leer las reglas y las responsabilidades que cada parte lleva consigo, pero además tener en cuenta que vivir en una propiedad establecida como condominio posee un costo adicional mensual altísimo.

A tener en cuenta es revisar los estados financieros del mismo ya que mientras algunos están administrados por personas idóneas, otros simplemente son concursos de popularidad y ante la primer adversidad requiere un endeudamiento que pesará sobre todos los dueños.

Multifamilia

Multifamilia se refiere a las propiedades que funcionan como una casa singular pero que poseen más de una casa en el mismo lote. Pueden ser un dúplex, triplex, cuádruplex, pero también podemos haber de 6, 8, 24, 100 o más.

Las residencias de hasta cuatro unidades son interesantes debido a que uno puede adquirirlas para vivir en un lado mientras renta las demás, con todas las ventajas que eso ofrece y típicamente obtener un préstamo para este tipo de unidades es relativamente simple.

En este tipo de propiedades se puede encontrar que cada unidad tiene servicios separados, o bien servicios en común que deben ser pagados como grupo. No es infrecuente ver una familia extendida comprar una propiedad como esta.

Rara vez este tipo de propiedades incorpora un tipo de HOA.

¿Qué necesito para comprar una casa?

Hasta donde llegan los límites de mi conocimiento, no existe restricción general para comprar una propiedad en los Estados Unidos siempre y cuando sea realizado por una persona física o empresa y los fondos sean legales.

Con esto quiero decir que típicamente tanto los residentes como los extranjeros pueden adquirir propiedades en territorio estadounidense. El principal escollo que los extranjeros pueden encontrar en comparación a los que viven en el suelo estadounidense es el acceso al crédito y los términos mas generosos, pero no es imposible.

Si bien cada estado tiene reglas específicas, generalmente uno necesitará lo siguiente:

  • Un agente de bienes raíces competente
  • Documentación de identificación legal propia
  • Documentación sobre el origen de los fondos en caso de obtener financiación
  • En algunos casos un abogado (muchos estados de la costa este y centro requieren que un abogado revise la documentación, por ejemplo: Alabama, Connecticut, Delaware, District of Columbia, Florida, Georgia, Kansas, Kentucky, Maine, Maryland, Massachusetts, Mississippi, New Hampshire, New Jersey, New York, North Dakota, Pennsylvania, Rhode Island, South Carolina, Vermont, Virginia and West Virginia.)

Si están acostumbrados a llevar miles de dólares físicos en su lugar de residencia, olvídense de eso. Uno no puede simplemente ir a la compañía de título o a un estudio de abogados con un bolso con cientos de miles de dólares para pagar por la misma.

El dinero tiene que estar bancarizado y los métodos más comunes para son cheques certificados o transferencia bancaria.

Dónde y cómo buscar una casa en Estados Unidos

Hoy la tecnología nos permite buscar propiedades previo a consultar a un agente de bienes raíces a través de sitios públicos como Zillow, Realtor.com, Trulia, y muchos otros, lo cual nos permite ver qué esta disponible basado en los parámetros que buscamos.

Si ya tienen un agente, este les permitirá el acceso directo al MLS que simplemente es un sistema cerrado únicamente accesible para los agentes de bienes raíces que es de donde muchas de las otras compañías obtienen la información.

Es importante recordar que el comprador NO paga la comisión del agente que lo representa, pero aún cuando esto es una regla no escrita, todo es negociable en un contrato de bienes raíces. Con esto debe quedar claro que si alguien les solicita dinero por adelantado o en medio de la transacción para pagarle a un agente, mejor consultar con un abogado acerca de la legalidad. Los agentes no cobran hasta que la transacción se completa.

Si bien uno puede comprar dueño a dueño, no es algo frecuente y puede que ni siquiera sea recomendable para quienes aún no entienden cómo funciona el sistema. Es decir, mejor acceder a profesionales con experiencia, comenzando por algún agente de bienes raíces experimentado, con hambre y que sea serio y juegue bajo las reglas.

En todo momento deben tener en cuenta que comprar una casa depende de cada área, los precios reflejan la demanda sobre cierto lugar dentro de una misma ciudad, pero uno no puede comparar dos ciudades diferentes, y mucho menos dos precios sobre propiedades en dos estados diferentes.

La misma casa que puede costar $1.500.000 en California puede tener un valor de $80.000 en Tennessee. Los valores de los bienes raíces son el reflejo de lo que sucede a nivel local, como un microcosmos. Por lo tanto, guiarse simplemente por el precio no es una buena idea.

Respecto de cómo seleccionar lo que buscan, lo recomendable es hacer una lista con tres o cuatro características no negociables, y una lista adicional de 3 o 4 características deseables pero no necesarias, poner un techo que no sea asfixiante respecto del límite de dinero que uno está dispuesto a pagar por ella y hablarlo con el agente inmobiliario.

Es posible que el agente les solicite la rúbrica de un contrato de representación exclusiva que se utiliza para evitar que uno utilice a un agente para ver propiedades y finalmente la compre con otro que se lleve la comisión.

A pesar del contrato, si el agente no responde a sus necesidades, uno tiene la posibilidad de cancelar el contrato y buscar otro. Difícilmente un agente que representa a un comprador vaya a hacerles pagar por romper el contrato, pero deberán prestar atención a las cláusulas si han firmado un contrato de representación exclusiva. Pero si el agente A les ha mostrado una casa y luego de romper el contrato terminan cerrando dicha propiedad con otro agente, es probable que tengan un problema respecto de la comisión.

Poniendo la oferta, haciendo una inspección y una tasación

Los contratos ofrecidos por los agentes inmobiliarios suelen estar estandarizados, mientras que otros son creados por los abogados. Si bien tendrán que consultar con su agente o abogado acerca de los específicos, algunas términos y procesos comunes pueden encontrarse en casi todos los contratos.

En todo momento recuerden que prácticamente todo es negociable, desde el hecho de que el vendedor deje sus refrigerador, hasta el repago de reparaciones, aunque deben consultar con su banco los límites en caso de financiar la compra.

Para poner la oferta, uno necesita definir si pagará para tener la opción de retirarse del contrato en el período de inspección de la propiedad, usualmente 3-10 días, y el dinero ofrecido como anticipo y resarcimiento mínimo en caso de no cumplir con nuestra parte (conocido como Earnest Money).

El período de opción simplemente nos da el derecho como compradores a que una vez que nuestra oferta está aceptada, podamos realizar una inspección calificada por un profesional que nos indicará si hay problemas ´menores o mayores que requieren nuestra atención para una posterior reparación o bien para negociar fondos que cubran costos.

En algunos casos uno puede encontrar problemas mayores con los cuales no quiere lidiar como puede ser cimientos, y simplemente retirar la oferta con la sola penalidad del dinero que pagamos por la opción (muchas veces $100 o $200). Tengan en cuenta que el costo de una inspección profesional ronda entre los $350 y $500.

Tras el período de opción y si decidimos continuar con la compra, es recomendable hacer una tasación que en el caso de aquellos que financian se volverá obligatorio. Si nosotros estamos comprando la propiedad sin financiación, es una buena idea contratar a un tasador profesional para conocer la opinión de valor y orientarnos respecto de si estamos pagando mas de lo que la propiedad vale en el mercado abierto.

Si la compra se realiza con financiación, será el banco quien ordene la tasación, pero somos nosotros quienes la abonamos y el costo oscila entre los $500 y $1.000 dependiendo el tipo de propiedad. Tanto la inspección como la tasación se pagan por adelantado al cierre.

En todo momento recuerden que tanto la tasación como la inspección nos abren la puerta a una negociación sobre el precio o sobre un reembolso sobre los costos de cierre o reparaciones, pero el vendedor jamás está obligado a ceder en las demandas, es una negociación y debe ser de mutuo acuerdo.

Para los contratos que estén financiados, los agentes inmobiliarios típicamente tendrán una segunda cláusula de salida que indica que si la propiedad no puede ser financiada (debido a problemas estructurales, una tasación muy baja u otros problemas respecto de obtener financiación), el comprador puede salir de la obligación de comprar sin pagar dinero adicional, pero esto debe estar en el contrato.

Costos de cierre y título

Comprar una propiedad en Estados Unidos no incluye simplemente el costo de inspección y el de la propiedad. Uno tiene costos de cierre que también son negociables respecto de quién lo pagará y esto incluye:

  • Costo de seguro sobre el título de propiedad
  • Cargos generales pagaderos a la ciudad o condado por la transferencia y registración del nuevo propietario
  • Los costos de la financiación en caso de utilizar un banco (estos pueden ser altos)
  • Las comisiones de los agentes (típicamente pagaderas por parte del vendedor)
  • El repago o transferencia de los impuestos locales
  • Costas de abogados o intermediarios en donde sea necesario
  • El precio de la documentación
  • Costo de notario
  • otros

Uno puede esperar entre un 1% y un 6% de costos adicionales por sobre el valor de la propiedad que dependerá del método de compra, el estado, la ciudad, y el momento del mercado. Si uno compra en este momento (2021) probablemente absorba todos los costos posibles debido a lo competitivo, mientras que si compraba allá por 2010, probablemente obtenía una casa con todos los costos pagos por el vendedor.

La compañía de títulos lo que hace es garantizar o asegurar el título de propiedad a nombre nuestro y-o del banco cuando es financiado y contra reclamos de titularidad sobre reclamos desconocidos o pasados. En algunos estados también hace de intermediario en donde se mantienen los fondos hasta el final de la transacción. Los costos del mismo varían ampliamente dependiendo del estado en donde se realice la compra-venta.

Obteniendo financiación

Obtener financiación es relativamente fácil siempre y cuando uno posea un buen historial crediticio y tenga un ingreso que pueda demostrar, incluso para extranjeros. Si bien los grandes bancos y las compañías que compran hipotecas y las revenden en el mercado global únicamente ofrecen servicios a quienes residen legalmente en los Estados Unidos, existen múltiples compañías y bancos que ofrecen financiación a los extranjeros pero no recomendaré ninguna.

La razón por la cual estos segundos existen es que mientras que uno compra una propiedad como extranjero y el riesgo es más alto, el inversor que le presta el dinero le pedirá un interés más alto que refleje el riesgo y también un pago de anticipo mucho más grande que le asegura que en caso de que dejen de pagar, el inversor recuperará su dinero porque se queda con la propiedad.

Mientras que un residente puede obtener un préstamo financiando el 97% del precio de venta y con intereses que actualmente son ridículamente bajos y que rondan 2.5% a 15, 20 o 30 años, un extranjero seguramente pague un interés sustancialmente más alto (superior al 4% o 5%) y seguramente le ofrezcan una financiación que no superará el 60% o 70% con términos que no siempre llegan a 30 años.

Ahora bien, la documentación requerida para un préstamo puede estresar hasta los compradores mas experimentados. La cantidad de documentación, la profundidad y la necesidad de demostrar todo es bastante invasivo.

Recuerden de conversar esto con su abogado, agente, contador o banquero, pero como mínimo necesitarán lo siguiente:

  • Dinero en la cuenta de banco que tenga al menos 2 meses estacionada en los resúmenes de cuenta
  • Si su dinero no tiene al menos 2 meses, les pedirán con detalle y precisión que uno explique exactamente de dónde salió ese dinero.
  • Si estamos financiando una propiedad, el dinero no puede ser un préstamo sino dinero propio.
  • Toda la documentación que acredite nuestra identidad
  • La firma de los documentos que indican el motivo de la compra: inversión, hogar primario, casa secundaria o de vacaciones (esto afectará su tasa de interés en algunos casos y el pago de anticipo requerido).
  • Documentación sobre sus ingresos, y deberán mostrar ingresos estables y verificables a través de los últimos dos años de declaraciones de impuestos, resúmenes de cuenta, documentación del empleador respecto del salario, etc.
  • Revisarán su historial crediticio para ver no solo el puntaje que determinará en parte su tasa de interés, sino también cuánta deuda mensual deben cargar, con lo cual calcularán lo que se llama DTI (debt to income ratio).
  • El DTI es simplemente qué porcentaje de sus ingresos están atados al repago de deudas. Como medida típica los bancos piden que entre el costo de la hipoteca, impuestos de la propiedad, seguro y HOA, mas todas las otras deudas uno no supere el 43% del ingreso. Es decir si ganamos $4.000 brutos mensuales, uno podría endeudarse hasta $1.720 mensual máximo y esto incluye el costo del hogar más cualquier otro repago que puede ser tarjeta de crédito, el automóvil o lo que fuere que figure como deuda a pagar mensualmente.
  • Existen programas que estiran esto hasta el 50% y hay grises entre medio, pero cada programa y banco impone sus condiciones. Simplemente hagan las cuentas previo a hacer la aplicación.
  • Durante el proceso de financiación y hasta el día en que firmaron los documentos y el dinero pasó de manos NO hagan movimientos financieros que tengan impacto o tendrán que explicar los cambios y en algunos casos harán caer el proceso. No deben endeudarse, comprar algo nuevo, el sillón, la TV o las cortinas para una casa que aún no cerraron.
  • Cualquier movimiento de depósitos o transferencias extraño y de montos significativos requerirán explicaciones.
  • En caso de tener propiedades que uno renta a terceros, los banqueros pueden contar hasta el 75% del ingreso bruto del mismo a favor nuestro como ingresos, pero todo deberá estar probado con documentación.
  • Esto último es importante para cuando uno compra una propiedad multi-familia debido a que si uno se muda a una de las casas de un triplex y las otras dos están rentadas, el 75% de cada una de las propiedades rentadas contarán a nuestro favor, empujando nuestros ingresos hacia arriba y haciendo más fácil la aprobación.

La cantidad de documentos a firmar será extensa, será invasiva y los requerimientos continuarán viniendo hasta el punto de la frustración en muchos casos. La clave es ser paciente, tener todo preparado con anticipación y ser eficiente a la hora de proveer documentación. Todo el proceso de financiación tomará entre 20 y 45 días dependiendo qué tan buena sea la compañía que nos ofrece el préstamo y sobre todo el representante.

Resumiendo

Obtener un agente de bienes raíces competente, tener preparada la documentación y entender el proceso de antemano son claves para una adquisición satisfactoria. Tenemos que tener en cuenta que necesitaremos más que solo el dinero para pagar la propiedad ya que tenemos costos adicionales.

La financiación no es exclusiva para los residentes sino que los extranjeros también pueden acceder a financiación. En caso de querer invertir, es posible hacerlo con un socio local con experiencia. No todas las propiedades se basan en las mismas reglas por lo que si quieren invertir hay que tener en cuenta los HOA que tienen el poder de restringir el uso más allá de la vivienda propia o pueden imponer períodos de espera entre la compra y la renta.

Los contratos suelen tener cláusulas estándar que ayudan a una armonización de los procesos pero todo está abierto a negociación y por ende es importantísimo tomarse el tiempo para leer lo que está en el mismo, aún en un contrato estándar aprobado por el estado.

Por último, nada de ir con un bolso con cientos de miles de dólares.

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